做人要厚道1974

吾悦广场全家福——（数据汇总）

最近几天断更，不是我偷懒，而是重新把历年年报拿出来从头到尾梳理了一遍。在数据复核过程中发现了一个问题，以前是把项目明细总表中的均价乘以销售面积得出当年销售额，再把历年销售额累加得出该项目累计销售额，按理说逻辑上没毛病。但是新城项目总表中的销售单价有问题，有些送的或者打折的车位...

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回复@111墨龙: 高线城市核心区域还行吧//@111墨龙:回复@做人要厚道1974:厚叔，这世道，销售还能不下滑？

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24年对新城的预期：去化700万，全口径500亿，租金130亿，现金流50亿，发债50亿，经营贷置换100亿，降杠杆50亿，利润随缘，有个20亿差不多了。
$新城控股(SH601155)$ $新城发展(01030)$

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回复@wmk41: 没办法，只能一条道走到底，让时间来化解，只是留给他的时间也不多了//@wmk41:回复@做人要厚道1974:龙湖地产现在他不能不美化报表，要是真实反映了，他还能贷款利率那么低？他现在期待房地产市场好起来。房地产行情二年内会好起来吗？二年后见龙湖真象！

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回复@LFMCPA: 我理解你的意思，本金100投入一个200的项目，权益比50%。卖得好全部回款100，再投入一个200的项目，权益比还是50%。但是由于没竣工结算，体现为资本金还是100，另外100的投入是其他往来。但是项目有400。本质上是去化快带来的资金使用效率的提升，有点当初蚂蚁金服的套路，或者说期货...

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回复@LFMCPA: 大家都周转同样的次数，股权比例也该不变，难道绿城A项目回款的钱投入B项目，B项目没有资本金，全是母公司借款？这解释太牵强//@LFMCPA:回复@做人要厚道1974:少数股东也周转了2次，没有交付确认收入前，资金周转都是以往来形式在报表体现！

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回复@微微涨不停: 龙湖三大罪： 投资性房产高估 存货不减值 利息全部资本化 靠着财技美颜+负债结构久期长，打造稳健人设，要是行业一直下滑，迟早也出事//@微微涨不停:回复@做人要厚道1974:厚道兄怎么看龙湖，这几年一直比较稳健

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绿城一份钱能转2次，少数股东只能转一次？或者说绿城先带A玩，然后回款拿出来再和B玩？不明白绿城回款能再投，A回款不了？还是A再投不了？都指望绿城大哥带我飞，否则就赚不到钱？总觉得哪里怪怪的，绿城那么牛逼的话，按道理都应该他操盘啊，哪还有长期股权投资的事嘛，都应该并表啊

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回复@利率互换: 已删//@利率互换:回复@做人要厚道1974:最后一句话，没必要。

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收10亿的租，相当于卖百亿的房，要是百亿租金换算成千亿的房，那新城23年销售也有1700多亿了吧，要是折营收得2000亿出头了吧，再看看三费比？
新城利息资本化23年不到5成，要是学友商平均8成呢？财务费用是不是能少点？
另外，24Q1有谁经营性现金流是正的？别跟我扯华发，那是个奇葩（卖房...

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回复@与已赛跑: 哪怕就是分个3毛，也就9个多亿，毫无压力//@与已赛跑:回复@做人要厚道1974:就是分红实在太抠门了。

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回复@周rnj: 以前融创也这么玩的//@周rnj:回复@做人要厚道1974:绿城无敌啊……我房子卖的快，一年做两熟……怪我咯？？？都是以销定拿地的……只有卖的快了，才会去拿地，去继续卖

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回复@乐观主义的胜利: 我不喜欢带人为主观判断的估计，哪怕这个估计有很大的准确性，况且各公司商业地产的公允估值也不同，有的保守有的激进，龙湖能按租金的20倍来估，新城只按10倍，那银行给抵押贷的时候怎么来算？//@乐观主义的胜利:回复@做人要厚道1974:其实根据金融机构对抵押物挑选比例和抵...

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回复@乐观主义的胜利: 商业地产承担部分是多少有息负债，没法取数啊//@乐观主义的胜利:回复@做人要厚道1974:可以再加一个比对，销售/有息负债（扣掉商业地产承载部分）

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回复@低头的投资人: 旭辉先不说其他爆不爆雷，债务重组啥的，光投资性房产估值459亿，年租金15.92亿，这有点过份了吧，按市价公允值10到11倍租金，顶天也就160亿，得减值多少？300亿，目前归母净资产才221亿//@低头的投资人:回复@做人要厚道1974:建议加一个旭辉 。看看能否从爆雷后回来。

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回复@LWilliam2018: 来，谈谈你家绿城，小马拉大车，如何又稳又快//@LWilliam2018:回复@做人要厚道1974:这种统计毫无意义，因为表中净资产有很大的不确定性，所以杠杠率也是非常不准确的，比如融创，净资产还有600多亿吗？现在的房企应该看现金流和负债比例。

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回复@大白白又白007: 冬眠近3年，原本也是手握四五百亿膘肥体壮，现在都瘦成皮包骨了//@大白白又白007:回复@做人要厚道1974:再挑挑新城的毛病，去化周期过长，现金短债比低于1，利息支出高。短期能做的，还是多卖房子，提高去化

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回复@稳稳的80: 日光盘早就抵押出去了，每年利息200多亿，除了债务重组，天王老子来了也摇头//@稳稳的80:回复@做人要厚道1974:现金短债比，$融创中国(01918)$ 最低，才0.14，单纯指标来看，命悬一线。 不知道最近像上海那样的秒光盘有几个，能不能救回来。

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滨江我用最苛刻的标准来看，也实在挑不出啥毛病，维持规模哪怕降低一点也行，提高点权益比，保证毛利净利率即可

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回复@莫南: 利息都资本化，又不减值，存货成本自然就高，长租公寓又不赚钱，毛利率怎么可能高//@莫南:回复@做人要厚道1974:龙湖比想的低啊这