球上一直有对地产公司土储争论不休。
以前吧是越多越好，毕竟土储乘以均价就是货值，再乘以10个点净利率就是利润，然后拍个脑袋给个10PE就是市值，最后和目前市值一比较，都是几倍股，价值投资嘛，别人恐惧我贪婪，然后又是什么M2年年涨，房价年年涨，个个打了鸡血一样。
现在呢是越少越好，连浓眉大眼的万科都这样了，是个人都来踩一脚，什么存货越多减值越多，负债是硬的，资产是软的，一减值全是资不抵债。
人嘛，情绪化动物，99%都是乌合之众，很少有人能独立思考，过个嘴瘾互道SB，该刷抖音刷抖音，该追剧追剧。没多少人能真正静下心做数据整理工作，直接点个F10,看一下营收，利润，分红，好一点的再看看现金流，减值，就算可以了。公司的公众号也会罗列一些重要数据，实话实说看个大概也足够了。
很多时候数据整理是个挺无聊枯燥的事情，要说有啥太大实际意义也不见得，就算每个楼盘情况如数家珍又能咋的，该亏不还是亏嘛，于我而言，每年中报年报后2次做新城的基本数据整理，主要是种习惯吧，或者说强迫症也行。
今天滚雪球，正好看到有人问新城土储的事，要各种建面数据，我就顺便开了个玩笑，说你又不打赏，想白嫖啊？然后又有人私信我说愿意付费，这倒一下子给哥整不会了，看来还是有不少人想要，那就好好写个文，梳理一下，其实去年中报后我也写过一篇新城土储，分上下2集，有兴趣的可以去专栏里找一下。
要说土储，之所以争论不休，其实主要还是定义不清，也没个统一标准，各公司披露口径也不同，全口径？并表口径？权益口径？在建已售算不算？有非房开业务的还牵涉到工业园区算不算，商场办公楼算不算？到底按计容面积算还是按总建面算，地下停车场算不算？想想就头大。
讨论问题前，先说原始数据源，都是财报项目明细表里的数据，也就是全口径，另外项目明细表只包括目前在手项目，以前竣工交楼结算完成的就不算了。
公式如下：
公式一：总可售-总已售-已开业吾悦=待售（含未开业吾悦）
这里总可售，总已售均可从项目明细表里取得，但是吾悦到底多少面积未知，所以接下来有公式二
公式二：期末在建+未开工+已交房+已开业吾悦=总可售
这里除了已开业吾悦，其他都可取得，所以已开业吾悦这数就有了，也有小伙伴说这数公司也官宣，你这不是画蛇添足嘛，那公司说的数是啥含义你清楚吗？是可供出租面积，还是计容面积，外面广场算吗？地下停车场算吗？配套公用设施算吗？所以我还是选择手动挡自己算一下。
公式三：累计已售-已交房=在建已售
这个都能理解，卖了多少，交了多少，剩下就是已卖还没交楼的，财报里合同负债就对应这一块，只不过财报是金额，这是面积。但是这里有个小BUG，财报是并表口径，这里是全口径，所以还是有点小区别。
公式四：期末在建-在建已售-在建吾悦=在建待售
这里期末在建可以直接取得，在建已售公式三计算可得，在建吾悦只能拍脑袋了（数一数还有多少未开业的，按照单店15万方来估），最终得出在建待售这一数字
公式五：土储=未开工+在建待售
经过这5步，新城的土储最终结果也就出来了，想要计提减值就在这基础上拍脑袋吧
黑字可以直接取数，涂色部分需要计算，红字为预估，红粗为结果。
数据源在年报23页，项目总表合计数。
我一直以来习惯用可租售数字，各人喜好问题，当然也可以用总建面数字来测算