距离上一次聊物业股差不多两年了，期间地产行业持续暴雷，上下游受到毁灭性冲击，物业股的估值大幅度下降，包括大型物业公司在内的物业股毫无疑问已经低估，值得关注。
曾几何时，碧桂园服务、旭辉永升服务、金科服务PE高到50倍以上是家常便饭，并购整合、花样增值服务等似是而非的概念大行其道。回顾行业的跌拓起伏，更容易看清物业的本质和核心要素。
口碑、成本控制能力、母公司稳健度依然是我最关注的三个指标。鉴于目前国内特定环境，增加一些排除项：三四线的物业公司、母公司暴雷的物业公司、难以持续向好的物业公司。
所以现在我关注的清单只有几行了：
这些公司中，星盛商业股息率10%以上，滨江服务、金茂服务股息率近8%。
这些业务基本不需要资本投入业绩很多还有双位数增长的公司，绝大部分估值都不到10PE。
滨江服务在业绩发布会上宣布今年管理面积确保20%增长，争取30%增长。
金茂服务董事长在业绩发布会上宣布未来五年再造一个金茂服务，争取业绩年增长20%。
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以公司质地，滨江服务、中海物业、华润万象生活，我列为A类；很多投资者喜欢的万物云、建发物业我列为观察类；越秀服务、保利物业平稳少特色，我视为可以根据估值简单操作的公司；金茂服务、星盛商业我视为有疑虑但可能有超预期回报的公司。
地产行业暴雷还在持续进行中，看好并不意味着没有风险——以后有时间我会对具体公司的优缺点做一点分析。
$万物云(02602)$ $滨江服务(03316)$ $中海物业(02669)$
精彩讨论
世说新语04-29 13:26还有一堆人在讨论物业模式成立不成立的问题，问两个问题：你小区愿意没有物业吗?物业可以免费给你干活吗？如果不能，这必然是一门可以做的生意
应当说，绝大部分物业公司同质化非常厉害，但一线强一线保值增值的需求从来不会消失，天朝的居住形式，决定了物业公司要比其他国家更有空间。
物业公司跟地产公司完全不同，好的物业公司是可以不断累积用户的，房地产坍塌的大背景下，好的物业公司这几年依然在持续大幅增长。
$万物云(02602)$ $碧桂园服务(06098)$ $保利物业(06049)$
世说新语04-29 11:32能控制成本的公司总有办法控制成本，成本失控的公司总有借口成本失控，这是一种公司文化，不会很快改变
世说新语04-29 10:59最适合做物业的公司：民企非$滨江服务(03316)$ 莫属，口碑一流，成本控制一流，关联地产公司稳健保守，为民企之光，再加一条，物业密度无人能及，这会体现在成本上；国企非$中海物业(02669)$ 莫属，口碑中上，成本控制在国企中遥遥领先，有两个爹输送面积即中海和中建，从香港物管起家，关联地产公司信用良好。成本控制对物业公司为不可或缺的能力，为什么没有把$绿城服务(02869)$ 列入名单，也是源于此。
看好股市的新人04-29 13:37我们小区前几年换了物业公司，物业费降了30%，服务水平大幅提升。我们小区的业主都还算有钱，房价也一直在涨，今年上个月成交了一套独栋，单价15万，总价4800万，单价和总价都创了历史新高。即便这样的小区，到了续签物业的时候，大家还是喜欢报价低的。
看好股市的新人04-29 13:51物业这门生意，主要的成长性还是来自地产母公司交付的新盘，当然会有个别例外。
全部讨论
还有一堆人在讨论物业模式成立不成立的问题，问两个问题：你小区愿意没有物业吗?物业可以免费给你干活吗？如果不能，这必然是一门可以做的生意
应当说，绝大部分物业公司同质化非常厉害，但一线强一线保值增值的需求从来不会消失，天朝的居住形式，决定了物业公司要比其他国家更有空间。
物业公司跟地产公司完全不同，好的物业公司是可以不断累积用户的，房地产坍塌的大背景下，好的物业公司这几年依然在持续大幅增长。
$万物云(02602)$ $碧桂园服务(06098)$ $保利物业(06049)$
最适合做物业的公司：民企非$滨江服务(03316)$ 莫属，口碑一流，成本控制一流，关联地产公司稳健保守，为民企之光，再加一条，物业密度无人能及，这会体现在成本上；国企非$中海物业(02669)$ 莫属，口碑中上，成本控制在国企中遥遥领先，有两个爹输送面积即中海和中建，从香港物管起家，关联地产公司信用良好。成本控制对物业公司为不可或缺的能力，为什么没有把$绿城服务(02869)$ 列入名单，也是源于此。
现在好小区物业是真贵，这玩意你还没办法讲价，二线城市新交付小区120平米房子一个月物业加科技费超过一千。。
建议再增加一个纬度：公司账面现金。
比如越秀服务账面现金足够买下整个公司，保利也不少，而中海物业现金/市值比率较低（因为当时上市没有募集资金）。（市值-权益）/年净现金流 作为上述物业企业的价值基准比较合适
“口碑、成本控制能力、母公司稳健度”这 3 个基本就是物业公司的竞争优势和行业门槛了。这 3 个分别对应了方便公司拿第三方项目、提高毛利率、获得高毛利率项目。其他什么应收账款都不是事，看了几家排的上号的物业公司，物业费的收缴率基本都在 95%左右。$万物云(02602)$ $中海物业(02669)$ $保利物业(06049)$
回报最高的会是金茂服务，立贴为证。本人持有滨江服务、金茂服务，少量持有旭辉永升服务
感谢新语兄的分析，让我也学习到很多，我有以下几个点仅供参考，因为有点隐患，怕中了一个，就万劫不复
1*滨江服务受益于滨江集团，所以滨江集团的地产不好，那滨江服务肯定也难以增长，就像是恒大物业一样，恒大地产肯定交给恒大物业来管理：现在恒大地产不行，那恒大物业肯定也难以增长：滨江集团之前的地产肯定也是交给滨江服务来管理：现在滨江地产不行，那滨江服务肯定也难以增长
2*滨江集团和滨江服务肯定也是相利益相关联，就像是恒大地产借恒大物业很多钱一样，不借又不行：如果滨江服务的钱也被借给滨江集团填窟窿搞地产，那如果滨江地产不行，滨江服务肯定也有很多账收不回来
这两条就是很大的隐患