看下这个推导过程：
如果现在以5%的房贷利率去买2%租金回报率的房子，那么只有房价年涨幅超过3%的情况下，贷款才是不亏的；如果要维持2%的租金回报率不变，那么就需要房租保持每年3%的上涨率；然而房租是来自于人们的收入，保持目前的租金收入比不变(收入中用于支付租金的比例），就需要平均名义收入每年3%以上的上涨。也就从本质上来说，房价的上涨速度基本上取决于人均名义收入/人均名义gdp的增长速度。
因此，我们过去这些年的房价上涨是由三部分构成的：一个是人们收入持续上涨推动能承受的租金上涨，同时有些地方的租金收入比也在上升，另一个是租金回报率的持续走低，推动了房价的更多的上涨；即除了收入上涨之外，收入-租金-房价三者的比例关系也是层层放大。
假设目前的收入-租金-房价的比例关系未来可以维持(感觉挺难），就只有平均收入(人均名义gdp）也保持3%以上的增长，才能保证这笔贷款是不亏的。所以长期来说，如果收入-租金-房价三者的比例关系基本保持不变，只要人均名义gdp增速≥房贷利率➖租金回报率，房贷就对贷款人就是有利的？
所以在当下名义gdp增速9.3%≥房贷利率5%－租金回报率2%，大家买房用房贷还是有利的可图的？ $万科A(SZ000002)$ $贵州茅台(SH600519)$
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住宅遵循的是市场供需模型，就是买家多就会涨，开发商就敢拿地，和租金可以一点关系都没有，这是个散户市场，散户买股票锚点是股息？住宅还有消费属性，自住为主，租金这个锚点大多时候都没有参考价值。
模型不正确，现在以5%的房贷利率去买2%租金回报的房子，并不是只有房价年涨幅超过3%才行。假设房子已经涨了2.5倍，那么此时虽然房贷利率为5%，相对于房子总值来说其实只有2％了，而总值的上涨带动了租金回报的上涨，还是2%。此时就摸平了。
以下为归谬法…
按最后结论，是不是零房租、甚至倒贴房租也有利可图？那如果这样，房价根本不应该以房租为锚。没人租住也可以有利可图，那就和投机品没啥区别了。
还有，房子也会有管理空置维修更新费用和折旧，您似乎没有讨论？
不能这么算，如果你的贷款是国外常用的三十年固定利率的话，初始租售比2%的话，不必每年房租涨3%，如果房价上涨的话，会是复利的，而买房的贷款金额是固定的，如果能年年涨3%，15年过后不必要房租收入都可以覆盖5%的利息开支了。但是如果房价下跌，对房租要求就很苛刻了。比如100万的房子如果跌到90万，那么想要达到5万的收支平衡的话需要租售比达到5.5%，这里没有算入本金的浮亏。
如看好房子，抵押房子从银行贷款出来买入地产股票，这里面可赚的钱有：1. 2%的租金收入；2. 4%的股票分红；3.房价上涨；4.股价上涨。
既然看涨房价，没有任何理由不看好地产股价，逻辑是相同的，房价能涨1倍，股价涨N倍，如果过去10几年这么干，不是只是赚点炒房粗钱，而是财富几何级增长。
1、折旧很大，30年房龄住宅价格是次新房价格的7折。
2、工资涨幅不等于房租涨幅，因为人均住房面积在不断增加，所以房租涨幅会小于工资涨幅。
是不是应该换成gdp>房贷利率5+无风险收益4-租金2 成立的情况下买房才划算？
这里面有一个问题，房子的价格现在是合理水平的话，上面的推断是成立的。如果房子现在高估，可能需要未来几年横盘消化价格，如果价格低估，房价增速会大于推断的增速。
租金收入比变化很大的。 17年年中到现在我们家小区房租增长了15%，但是房价下跌了10%左右（坐标上海）