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酒店行业应该从两个角色去看，一个持有人，一个是运营方。
国内持有高星级的产权方和低星级的包租方，后者实际是一种轻资产模式，不能叫持有人，只是有物业10-20年租赁权。当然低星级的不全是包租的，我是指现在比较活跃的，尤其那些加盟商。
先说高星级的。现在做运营的基本上都不自己持有了，除了嘉里和开元，万达好像也做了一个自己的高星级的管理品牌，现在不知道怎么样了。高端的酒店，基本都是酒店物业，都是业主持有，找一些国际管理集团运营。但是从这个业主的角度来讲，他们的资产回报率非常低，这种酒店好些现金流都是负的。基本上酒店投资是所有的持有物业类型里面回报率最低的，所以国内的酒店大宗交易很少很少。好多年前凯雷投过开元集团，但是从集团的层面投的，后来剥离重资产在香港做reits上市了，但是股价很烂，当时还是靠大股东承诺补贴收益到4%才成功上市，后来万就没关注他们财报了。然后新天地有有两栋酒店有交易，北京首旅有一段时间好像打包甩卖过他们的酒店，后来有木有成交就没跟踪了。其他酒店交易的，基本上就凤毛麟角了。全世界最赚钱的酒店市场在纽约，但是好的物业的cap rate也就3-4%，国外酒店大宗交易一般是赚经济周期波动的钱。
然后现在活跃的经济型酒店和中端酒店，像全季这样的酒店的加盟商，实际上不是真正的持有人，他们都是一些二房东，从业主那里包租下来的，然后再找品牌运营商来加盟做运营。然后他们的这些物业，都不全是，应该说很少是酒店性质的，就是物业性质很多都是商业啊，办公啊，工业啊，他们投资，加盟，拿到了酒店特许经营许可证，所以在运营上合规上是没有什么问题的。
这种高星级的酒店的盈利能力从业主的角度来讲就很差，当然从这些国内的开发商的眼中来说的话，他们本身也没希望没想着从酒店这个物业里面去赚钱，更多的是通过承诺政府区配套一个高星级的酒店，而去便宜的拿地。通过大面积的住宅销售和其他的商业办公上去赚钱，来补贴酒店的亏损。那从这些包租的这些二房东做这种经济型酒店和中端酒店的这些包租公来讲的话，他们的目标就是必须要赚钱的。基本上他们装修的一个标准的话就比较低，现在中断端系列的基本上是在12到15万左右一个房间，像以前经济型酒店的话，7-8万左右一个，有些更低房间。
为什么现在这个中端酒店火，因为装修的标准并没有翻倍，房价是接近翻倍，然后这个管理的成本时还没有快速的上升，所以导致中端酒店的利润空间比这个经济型好很多。
当然需求端也出来了，所谓消费升级，其实就是通货膨胀，最典型的就是公务员出差标准上来了。
第二个角色就是酒店运营商，无论是中低端还是经济型，还是高端的，现代的主流都是朝这个方向去做，因为这个模式是一个旱涝保收的模式。就是她们一般会收一个5-8%的管理费，加上员工的工资，店长的工资比较高，是另算的，店长一般人事关系也在品牌方，还有一块像高端酒店里面还会在GOP基础上再收一个分红。全季他们收不收这块具体我没细看。最后这种运营商做的就是一个规模效益，在每一个环节做到效率极致，降低成本，提高收益，在每个环节上都去做到人均产能最高。你做的越好么，加盟的人就越多。现在品牌加盟商比较认可的中端品牌，基本上还是比较认可全季，亚朵啊，这样一些做的效率比较好，品味和成本比较综合的品牌。
华住是一帮以前开经济型酒店，搞OTA的人搞起来的，因为经济型酒店生意不好做了，所以这些人贫乏的想象力中，从经济型酒店到中端酒店就属于消费升级了是，然后以此在资本市场讲故事。
他们也不想想，五星级酒店只需要一个价格促销就可以把他们的marketing share和revenue打的满地找牙，而中端酒店总不见得向下去抢经济型酒店的生意吧，本来就可怜的revenue连运营成本都cover不了。
一间五星级酒店，每间夜的固定运营成本大约在300块左右，然后卖五六百，还算有利润，然后一个中端酒店，每间夜的固定运营成本也要200多，只能卖三四百，能有多少利润，经济型酒店就更不提了。
然后一家五星级酒店，一次性投资巨大，每5到8年必须重新装修一次，不然没人来住，开张十五年左右能收回成本，这时候整个楼已经基本只是金玉其外了。
所以酒店是和航空是最苦逼的行业。我贴的图就是说的这个，和腾讯这种合法卖精神鸦片的买卖，差距太大了
哎呀，我确实好多年没看酒店统计年鉴了，没想到数据是这样了。阁下是做酒店管理的吧？运营我是不太懂，房地产投资应该比你懂一点点。高端酒店挣个啥钱啊，纽约最好的酒店交易cap rate都只能做到4%，更不说国内的高端酒店了，基本是赔钱货，好多现金流都是负的。中端酒店挣不挣钱，市场都已经验证了，加盟商现在就是爱加盟高端，那几万家加盟商都是小老板，一个比一个算的精，赚不赚钱他们还不知道啊。
核心的原因是中断和经济型酒店是包租物业，和持有型盈利模式不一样。现在加盟个中端酒店4年回本是很正常的，对应的irr在25%左右。
因为工作原因，去年接触了上百家酒店加盟商，普遍的中端盈利能力强过经济型，还有入住率都做到100%+的，这是个现实。
入住率和房费说明一切，中端酒店市场空间很大，既满足中端商旅，又满足中产私人住宿需求。这个空间出现，说的好听点是消费升级，直白点就是通货膨胀，现在公务员的出差标准都升到300-400了，正好对应中端酒店的崛起。对应经济型酒店，房价接近翻倍，运营成本小幅上升，装修成本大致上升50%，利润空间更大是必然的。
不存在和高端酒店竞争的问题高端酒店基本都是自持的，回报率低到死，楼主说的15年回本那是天方夜谭。高端酒店持续性降价是不现实的。经济型和中端酒店多是包租的物业，二者收益方式不一样。
酒店要区分有限服务型酒店 比如 $华住(HTHT)$ 和全服务型酒店的 比如 $万豪国际酒店(MAR)$ 锦江首旅这都是有限服务型酒店
两种酒店有不同的盈利模式 甚至客户都是不太重合的 这两种酒店的区别 比航空公司和廉价航空的区别更大
全服务型酒店的好坏是看房价的 房价越高的公司肯定越好 但是全服务型酒店的收入却不完全是房价决定的 其他收入占比很高 有限服务型酒店的好坏要看运营效率和开店速度
至于说酒店是门苦逼生意 这没错 可是别忘了 酒店其实是价值最高的奢侈品 哈哈
二房东租的物业，有些靠关系(主要是国企)，有些是业务效率问题，租给别人更划算。从经济人的假设出发，化少量的钱能大幅提高收益，业主都会自己做，但是运营还是有其专业性，而且还需要投入一笔装修费，很多业主更愿意稳妥的拿点小涨幅的租金。
另外是个角色问题，有物业的和包租的实力差好几个量级，不是一个资本实力。有钱持有物业，很多看不上这点装修后多的那部分小利。
为什么运营商不自己找业主？市场太大，自己拓展的能力是有限的，自有资金也是有限的，如果没有加盟，这种内生的速度是有限的。简单点算，不考虑杠杆的情况下，一个好点的自营项目4年回本，第一年自有资金全部投入自营，稳定运营第一年的净收入第二年只能开一家店，即扩张速度极限是25%。
而加盟房源广，虽然单店没自营利润高，但是旱涝保收。
嘉里是自持香格里拉的，因为嘉里是房地产公司，酒店管理只是其中一部分业务。这几乎是唯一的例外。大多数第三方的酒店管理公司现在都不持有物业。由于历史原因形成的自持，或者部分自持物业，现在也都在尽力剥离中，对第三方管理公司而言，轻资产模式是方向。
银行你是专业，酒店么，我可以呵呵吗。华住，是资本市场的偏见，如果说酒店是天底下最不挣钱的生意，那么华住这样的中端酒店就是酒店里最差的买卖。万豪的市值不就是靠收购收购再收购撑起来的吗，本身可有足够的盈利能力。何况，锦江的段位和万豪这样的全球龙头差了远不止十条街。回头我贴张图，你就明白我的意思了