酒店行业应该从两个角色去看，一个持有人，一个是运营方。
国内持有高星级的产权方和低星级的包租方，后者实际是一种轻资产模式，不能叫持有人，只是有物业10-20年租赁权。当然低星级的不全是包租的，我是指现在比较活跃的，尤其那些加盟商。
先说高星级的。现在做运营的基本上都不自己持有了，除了嘉里和开元，万达好像也做了一个自己的高星级的管理品牌，现在不知道怎么样了。高端的酒店，基本都是酒店物业，都是业主持有，找一些国际管理集团运营。但是从这个业主的角度来讲，他们的资产回报率非常低，这种酒店好些现金流都是负的。基本上酒店投资是所有的持有物业类型里面回报率最低的，所以国内的酒店大宗交易很少很少。好多年前凯雷投过开元集团，但是从集团的层面投的，后来剥离重资产在香港做reits上市了，但是股价很烂，当时还是靠大股东承诺补贴收益到4%才成功上市，后来万就没关注他们财报了。然后新天地有有两栋酒店有交易，北京首旅有一段时间好像打包甩卖过他们的酒店，后来有木有成交就没跟踪了。其他酒店交易的，基本上就凤毛麟角了。全世界最赚钱的酒店市场在纽约，但是好的物业的cap rate也就3-4%，国外酒店大宗交易一般是赚经济周期波动的钱。
然后现在活跃的经济型酒店和中端酒店，像全季这样的酒店的加盟商，实际上不是真正的持有人，他们都是一些二房东，从业主那里包租下来的，然后再找品牌运营商来加盟做运营。然后他们的这些物业，都不全是，应该说很少是酒店性质的，就是物业性质很多都是商业啊，办公啊，工业啊，他们投资，加盟，拿到了酒店特许经营许可证，所以在运营上合规上是没有什么问题的。
这种高星级的酒店的盈利能力从业主的角度来讲就很差，当然从这些国内的开发商的眼中来说的话，他们本身也没希望没想着从酒店这个物业里面去赚钱，更多的是通过承诺政府区配套一个高星级的酒店，而去便宜的拿地。通过大面积的住宅销售和其他的商业办公上去赚钱，来补贴酒店的亏损。那从这些包租的这些二房东做这种经济型酒店和中端酒店的这些包租公来讲的话，他们的目标就是必须要赚钱的。基本上他们装修的一个标准的话就比较低，现在中断端系列的基本上是在12到15万左右一个房间，像以前经济型酒店的话，7-8万左右一个，有些更低房间。
为什么现在这个中端酒店火，因为装修的标准并没有翻倍，房价是接近翻倍，然后这个管理的成本时还没有快速的上升，所以导致中端酒店的利润空间比这个经济型好很多。
当然需求端也出来了，所谓消费升级，其实就是通货膨胀，最典型的就是公务员出差标准上来了。

第二个角色就是酒店运营商，无论是中低端还是经济型，还是高端的，现代的主流都是朝这个方向去做，因为这个模式是一个旱涝保收的模式。就是她们一般会收一个5-8%的管理费，加上员工的工资，店长的工资比较高，是另算的，店长一般人事关系也在品牌方，还有一块像高端酒店里面还会在GOP基础上再收一个分红。全季他们收不收这块具体我没细看。最后这种运营商做的就是一个规模效益，在每一个环节做到效率极致，降低成本，提高收益，在每个环节上都去做到人均产能最高。你做的越好么，加盟的人就越多。现在品牌加盟商比较认可的中端品牌，基本上还是比较认可全季，亚朵啊，这样一些做的效率比较好，品味和成本比较综合的品牌。