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作者：你赚得多
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“招商蛇口”是央企房企的主要代表，在目前民企纷纷暴雷之际，大家自然把目光转向央企，特别是近年销售名次不断上升的“招商蛇口”，尤其得到大家的关注。
一、“喜”的方面
1、归母净利润出现增长
2023年中报“归母净利润”出现14.09%增长，这对于长期“增收不增利”的招商蛇口来说还是一件令人鼓舞的事。
2、经营活动现金流大幅增加
2023年中报“经营活动产生的现金流净额”出现636.57%增长，现金流来看非常健康。
3、融资成本继续降低
债券利率达到同期最低水平，而融资成本较去年末下跌0.24%。
二、“忧”的方面
1、归母净利润增长“成色不足”
不单要看归母净利润，更要看扣非归母净利润，因为扣非归母净利润更能显示其持续力。从扣非归母净利润来看，比去年同期还下跌5.44%。
而且2022年中报的净利润是由于减免了3.7亿元（数据来自网上“中信证券”的分析），导致了基数太低，实际2022年中的归母净利润应该是18.87亿加上减免租金的3.7亿元，合计应该是22.57亿归母净利润。这样看2023年中期归母净利润21.53亿元还是没有超过2022年中期的实际归母净利润。
2、“销售费用”的提取是否足够
2023年中期的销售环境相信大家“有目共睹”，市场越差给予的销售佣金就会越高。奇怪的是“招商蛇口”居然在市场更差的环境下，能同比减少21.63%，实在是太厉害了。
根据2022年报，全年的销售费用是40.81亿元，中报的16.47亿元仅占全年的40%。2023年全年的营业收入大家预判会增加，难道他的销售费用还能进一步减少？本人持观望态度。
有关本人对“招商蛇口”2023年发布的文章，也可以参考链接：
3、同是央企，一季度归母净利润，“保利”和“招商”相差10倍
补充说明：
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