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作者：你赚得多
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曾记得招商蛇口2021年的业绩交流会上，管理层信心满满的跟大家分享其持有“双百战略”：
简单地说，就是2025年实现拥有100个购物中心，持有物业营收达到100亿元。一年过去了，成绩如何呢？根据2022年报披露：
截止到2022年末，购物中心运营收入12.89亿元。一般情况下，营业收入要比运营收入高，但也不会差异太大。还有三年的时间，怎么也想不明白能从2022年的12.89亿元提升至2025年的100亿元。
如果我用更乐观的起点数据来计算，就是说不单算购物中心，还算上写字楼、产业园、公寓、酒店等营业收入来算，情况又如何呢？
2022年全口径营业收入（含物业管理费等费用）57.1亿，同比增长6.2%。假设要实现2025年的百亿运营收入，未来三年的增速要达到什么水平呢？
假设一：年复合增速10%
2025年运营收入是76亿元，没有达到2025年的百亿运营收入。
假设二：年复合增速20%
2025年运营收入是98.7亿元，还是没有达到2025年的百亿运营收入。
可能有人提出异议，难道新进入的集中商业不会支撑其运营收入快速增长吗？先看看2022年新开业的购物中心有哪些：
本人选取2022年新开业的部分集中商业（一线城市：上海、二线城市：成都、三线城市：常熟）与大家分析：
1、成都招商大魔方
运营收入1255.57万元，运营面积165540平米米（权益占51%），月租金12.39元/月/平方米（出租率按100%计算）。
2、常熟琴湖溪里花园城
运营收入1856.2万元，运营面积45358平米米（权益占70%），月租金48.72元/月/平方米（出租率按100%计算）。
3、上海东虹桥中心
运营收入98.59万元，运营面积25037平米米（权益占51%），月租金9.6元/月/平方米（出租率按67%计算）。
一般来说，新的集中商业由于有培育期，起点租金水平不会太高，二三年内加租幅度更不可能太大。
而招商蛇口全部的集中商业租金水平又如何呢？
年报中披露：运营收入12.89亿元，经营建筑面积288万平方米，月租金37.3元/平方米。
难怪2022年的业绩交流会上没有再重提“双百战略”，2022年的年报同样也没有“双百战略”的描述（如有错漏，欢迎指正）。这究竟是“心中有数”，已经有把握实现这个目标，还是“心里无数”？
但有一点比较明确，管理层有时说的，可能只是“远景目标”，别当真。
当然以上观点难免有所错漏，请各位切勿对号入座，更不要作出任何投资决定！如有违反，风险自担。
在此声明：本人并未推荐上述股票。举例中涉及到的部分股票，如$招商蛇口（SZ 001979）$、$外高桥（SZ 600648）$、$陆家嘴（SH 600663）$，$华发股份（SH 600325）$、$万科A（SZ 000002）$、仅供自己参考，各位请勿对此作出任何投资决定。如有违反,风险自担。