原创出品：
作者：你赚得多
一位20年以上房产从业经验+A股、港股投资达人，关注我，每周分享多篇房产+财富干货，让你跑赢“同龄人”!
招商蛇口近几年净利润连续出现下降，引起不少投资者的担忧。作为一名房地产的股票投资者，我也在自问：“这是行业的共性问题，还是企业的经营问题。”从“中诚信国际”的《招商局蛇口工业区控股股份有限公司 公司债 2023 年度跟踪评级报告》应该能找出有价值的信息。
从报告来看，招商蛇口2022年的净利润率仅有4.97%，明显比保利发展和万科企业要低。
2023年一季度净利润也仅有4.24亿元，仅占2022年全年净利润的4.7%。
虽然说房企绝大部分的净利润都在下半年体现，但2023年时间进度已经过去25%，而净利润才达到去年不足5%，要保持2022年的净利润，目前来看，难度还是非常大。
由于结算单价与净利润关系比较大，我们看他近3年的情况：
虽然招商蛇口近3年的结算均价不断提升，但体现在净利润上却是每年在减少。这说明结算均价的提升对于净利润提升帮助不大，估计更可能的原因是获取土地的单价占结算均价过高有关。由于跟踪报告中没有披露2023年第一季度的结算均价，所以暂无法判断2023年结算均价对于归母净利润的影响。
而新开工面积又与营业收入和净利润有关
2022年新开工面积仅有898万平方米，不到2021年新开工面积的一半。虽然这个不会直接对2023年业绩带来影响，但对于2024年之后造成影响，这个应该没有异议。
最后，看业绩区域分布
华东+江南区域就是我们传统说的“华东”，这两个区域在2022年已经占公司销售金额的55%以上。其中属于华东区域的城市：上海、苏州、合肥、南通销售金额位居当地第一，南京、徐州销售金额位居当地前三。这么大的市占率都不能提升2022年公司的净利润，难道2023年会出现大逆转？
难怪连评级机构对招商蛇口2023年的盈利，给出的预测是：全年毛利率略低于上年水平。
这样的预测至于是否准确，让我们把答案交给时间去验证吧！
有关本人对“招商蛇口”2022年-2023年的跟踪，也可以参考链接：
2、同是央企，一季度归母净利润，“保利”和“招商”相差10倍
补充说明：
1、以上观点难免有所错漏，请各位切勿对号入座，更不要作出任何投资决定！如有违反，风险自担。
2、“赠人玫瑰 手有余香”，如果本文对你有所帮助，欢迎转发、评论、点赞。
$招商蛇口（SZ 001979）$、，$金地集团（SH 60383）$、$万科A（SZ 000002）$、$保利发展（SH 600048）、$华润置地（HK 01109）$