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招商蛇口针对深圳证券交易所提出的增发问题，在2023年5月16日作出《回复》。
通过这个回复可以看“项目盈利之难”。文中针对以 T102-0296 号中的 16-02-01 地块为例进行说明。
由于深圳的车位不能销售，该项目能销售的产品就是：地上商业、办公、商务公寓。根据招商蛇口自己的测算：
销售单价：办公是66000元/平方米、商业105000元/平方米、公寓97000元/平方米。
这样的销售单价是否可行？
A 、办公楼的对标项目之一是：招商局前海经贸中心一期2202房是65622元/平方米。如果这样对比单价，感觉尚算合理。
但深圳的写字楼空置率仍然偏高，第一太平戴维斯预计：“2023年，深圳新增写字楼供应预计达145.3万平方米，其中第一季度预计将有六个新项目交付入市，共为市场带来约42.1万平方米的供应面积。由于新增供应将再迎高峰，市场去化仍预计承压，深圳空置率或将结构性上升。”未来深圳写字楼价格估计还会因为市场供应量的增加而售价可能出现下跌。
B、商业的一层商业均价是123000元/平方米，其依据是自己整理的深圳市内外铺的调查表。
举例中的星河发展中心大厦位于深圳福田区成熟商圈、保利文化广场位于深圳南山区成熟商圈，这些商圈均有数十年的历史沉淀，外街强大的人流当然可以帮内街“引流”。但目前前海商业氛围不算浓厚，先不要说内街的租金水平能达到外街0.55，能实现全部租出已经是“不错的成绩”了。看看万达广场过去销售的“万达金街”，你就可以看出外街和内街的单价差异有多大了。所以要实现一层商业均价123000元/平方米，应该难度不少。
至于二层与一层商业，实际情况与内外街商业情况类似，但二层商业的运营比内街商业更难，毕竟人对于上二层觉得太麻烦，所以商业单价只能更低。目前测算二层销售单价是一层的70%，这个有点。。。。。。要实现二层商业均价86000元/平方米，同样难度不少。
C 、商务公寓对标项目之一是：前海嘉里商务中心
根据“贝壳深圳网”的数据，前海嘉里商务中心附近的公寓二手价也在97000元/平方米附近，所以对商务公寓均价97000元/平方米没有异议。
假设三种产品都能实现原来的销售均价，根据其文件披露，预计项目能有销售利润率12%，即 16-02-01 地块有7.19亿元利润。
由于项目的成本和税费方面是刚性支付，可变动不大，本人重点考察其管理费用和销售费用是否合理。
先看管理费用，根据其测算是0.36亿元，占销售收入65.3亿元的0.6%。
接着看销售费用，根据其测算是1.96亿元，占销售收入65.3亿元的3%。
根据2022年“招商蛇口”的年报披露，整个公司的管理费用占营业收入是1.26%，销售费用占营业收入是2.23%。
现在卖的是产品线中最难卖的“商用”物业，管理费用占比应该比招商蛇口的整体还高才对啊（除非该项目发生大宗整售买卖）。而销售费用，可以参考目前中介的龙头--“贝壳”公布的费率。
根据2022年“贝壳”的年报披露，新房業務的淨收入2022年的人民幣287億元，新房交易的總交易額2022年的人民幣9405億元，费率是3.05%。贝壳卖的新房主要是住宅，如果你要找他卖写字楼，其费率起码比住宅高1倍以上才有人帮你卖。
所以本人认为此项目更合理的管理费率起码是2%，即管理费用是1.3亿元（比之前多花费0.94亿元）。销售费率起码是5%，即销售费用3.3亿元（比之前多花费1.34亿元）。
如果这样看，16-02-01 地块利润由原来的7.19亿元变成了4.91元。利润率由原来的11%下降至到7.5%。
即使要实现这个7.5%的利润，实现的条件是销售均价要100%能实现（之前本人分析了要实现各产品的销售均价是有不少困难），而管理费用和销售费用也要100%不超标。
这个项目属于收购而来，土地成本已经比招拍挂要低，而且地点位于一线城市的深圳发达区域。即使这样项目也仅有7.5%的利润。如果土地是招拍，而且地点在二、三线城市，项目能否保本都“不好说”。
所以地产的“项目盈利之难”可见一斑。
补充说明：
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