地产业从1998年被指定为支柱产业以来，一直是对冲经济下行的金融工具。我一向对这个板块保持敬畏，因为炒地产股，本质上是与宏观政策博弈，与价值分析无关。本文收录于我的连载【基本面是基本不变那一面】（原则系列之六）。@今日话题 #地产股投资攻略#
1、房地产的商品化和货币化，初心是应对外向型经济在金融危机下的通缩。
1988年，我爸爸从广州抽调到海南，参与了海南建省。海口，这座不到20万人的海滨小城，一跃成为全国各地淘金者的圣地。错过深圳特区淘金热的人，不想错过海南的大开发。建省之初的两年，海口三亚等热门地区商品房价格基本维持在1300元-1400元/平方米之间，而1992年就蹿升到5000元/平方米，并向7500元/平方米的巅峰冲锋。1993年，海南房地产泡沫在宏观调控中破灭，全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米，闲置土地18834公顷，积压资金800亿元。海南发展银行倒闭。我小时候就听爸爸说过“天涯、海角、烂尾楼”的唏嘘。
1994年，我在读小学。中国汇率并轨，人民币兑美元一次过从5.86大幅贬值到8左右，黑市10。在这个水平上，人民币盯住美元。汇率一度稳定，出口得到充分刺激。但是，1997年亚洲金融危机爆发，全球美元为避险而回流美国，美元指数持续大涨，为人民币的汇率机制带来严重威胁。盯住美元的汇率制度有利，自然也有弊。美元升值，如果人民币一直盯住美元，则上涨幅度更大，严重制约出口；如果要盯住美元，则必须抛售大量的外汇储备来稳定汇率；更重要的是，如果要盯住美元，在美元升值的过程中，根本无法宽松货币刺激经济。到了1998年，对外出口金额从1997年1月的27.6%下降到1998年10月的-17.3%。而到了1999年，外商直接投资额首次出现负增长，同比增速-11.31%。中国面临着和2019年一样的“要汇率还是要增长”的两难抉择——宽松货币刺激经济，流通的人民币（信用）大幅增加，汇率持续走低，违反“不贬值”的承诺（现在叫做“汇率保持基本稳定”），损害人民币信用；汇率保持稳定，人民币总量稳定，但经济一蹶不振，人民币汇率还是会走低的，因为外资净流出。
关键是如何实现【既宽松货币刺激经济，又不导致人民币流通总量暴增而贬值】呢？答案是【创造足够多的担保物价值来支撑新增的货币】，即：大水漫灌不要紧，拿个大海绵把水吸住并且储存起来。房地产，就是一块“大海绵”。贷款买的房子，水泥钢筋是GDP（实体商品基础），房产证是财产权（金融产品基础）。业主是持有房产证的“租户”，房东是“银行”，央行宽松货币而新增的信用，最终会变成个人储蓄，然后通过月供还款的环节回流银行，而在银行体系内储存起来，不会在社会上集中流窜带来通胀，也不会流到境外导致和外汇储备流失。于是，1998 年《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》要求，1998 年下半年开始停止住房实物分配，正式开启了住房商品化时代。1999年起，推广贷款买房，从此，出口主导型的中国走出了亚洲金融危机带来的潜在通缩。虽然房价让很多人又爱又恨，但是中国经济几次走出危机并能持续数年低通胀高速发展，房地产行业功不可没。
2、我的房价择时模型——首付比例择时，基于行为金融学
没有人可以猜中房价的走向，那些声称能猜中的，除非是在有关部门或者地产业内有信息优势，否则都是事后诸葛。因为房价虽然是供求决定的，但是房价的走势不是。无法通过正常方法来分析出房价走向，就无法分析出地产股业绩的大趋势。更何况这些公司都是高负债以及可以随意调整利润的收放。我必须基于一个更大的基本面格局来找到他们无法操控的角度去投资。我分享自己的房价择时经验，以及房价定价模型。
我今天一半的财富都是从股指期货里面赚来的。因为我对期货的交易规则非常熟悉、敏感和理解透彻，甚至能触类旁通。涉及杠杆，交易所的角色非常重要，因为它希望市场一直存在，就不能让空头或多头任何一方轻易通过逼仓来摧毁对手——如果这样，这个品种的市场就会因为少了一方的主力而被摧毁，例如国债327期货，多空双方在无底线的逼仓中灭掉了整个品种，给上交所留下惨痛教训。
交易所通过什么来阻止逼仓呢？当发现一方有被逼仓的风险时，交易所就提高保证金比例，降低多空双方的杠杆，甚至限制开新仓、调高开仓手续费。比如：某个商品合约名义价值是100万元，交易所在没有逼仓风险时给出10%的保证金率，那么通过期货市场买入或卖出这个商品，只需要支付10万元的保证金，交易者获得10倍杠杆。某天，交易所发现多空双方疯狂加仓，生死决战，那么它就可能把临近到期合约的保证金率提高到20%，这时多空双方需要支付的保证金就从10万元翻倍变成20万元，杠杆变成5倍。资金压力陡增——缺钱的，就被迫减仓，多空双方知难而退，由此可以降低逼仓风险。
我的假设是：（1）【对房价走向我是不知道的，但顶层设计的有关部门一定知道】；（2）【顶层设计的有关部门不会让银行系统承受过高风险】。在这两个假设下，我只需要观察【顶层设计有关部门的首付比例调整政策】，即可把握他们对房价走向的判断。因为房价过高时承受最大风险的是整个银行系统。因此：
和交易所调节保证金一样，顶层设计的有关部门调高首付比例，实际上是认为房价过高；调低首付比例，实际上是认为房价过低。
2015年，我从IF期指凯旋，发现首付比例从30%下调到20%，这表明，顶层设计的有关部门认为当时房价水平在未来数年对银行来说风险可控——因为调低了买房的保证金比例。配合低利率环境，以及不限购的政策，我果断把股市中赚到的钱拿去买房，押注【房价未来数年下行空间有限，本金风险可控】这个事件。我没有猜到后来房价翻倍，我当时买房，主要是解决了害怕房价跌的心病。
回顾我国历年对首套房首付比例的调整，可以发现地产股的择时策略：1998年，居民购买自用普通住房，不享受购房补贴的，首付比例不低于30%，享受购房补贴的，首付比例为个人承担部分的30%。2003年，最低首付款比例下调至20%。这一年，万科A止住了三年的大跌，站上了年线，开启一波20倍以上的涨势。$万科A(SZ000002)$2006年，最低首付款比例正式提高到30%。2008年，在经济刺激政策的背景下，首付款比例重新下调到20%。“保招万金”自大熊市低谷反弹，上涨5至10倍不等。$保利地产(SH600048)$2010年4月首付比例又重新回调到30%。2015年9月30日，非限购城市降至25%。2016年进一步降至20%。万科A从2015年6月大盘股灾低点起算，到2018年初高点计算，上涨5倍。
3、今昔对比，枕戈待旦
为了完成“两个一百年”，GDP年均增速需要保持6%——是的，中国经济从以前的“保八”促就业，进入“保六”的新阶段。2019年前三季度GDP增速6.2%，而第三季度6%，在外部环境不确定性依然很强的情况下，坚持房住不炒，必须靠基建来保六。而基建的铺展，受到3%的财政赤字红线约束。10月份，为了稳经济，已经把明年的部分地方专项债额度提前用到今年。
明年呢？
我不会不自量力地猜测房价的走向，不会看静态的市盈率或市净率盲目抄底地产股。什么时候5年期LPR走低进入下降通道，伴随顶层设计的有关部门调低首付比例，甚至放开限购，我会大力配置地产股。
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【特别声明：本文纯属个人投资心得分享，不构成任何投资建议，希望读者独立思考，自主决策。本文为本人原创，转载务必注明出处，而且要强调风险和买者自负。】
我十年投资生涯，其中一个最重要的启示是【知识的价值只有在不断分享的过程中才能体现】。我从我的老师那里无偿继承了《证券分析》及相关的各类投资方法，并成为资本市场的受益者，因此，我内心一直都坚信，作为回馈，我应该无偿地分享我的知识给更多的人。我题目为什么叫“基本面是基本不变的那一面”？这是来自巴菲特的老师——本杰明格雷厄姆的《证券分析》第二章的第二节“定性分析与定量分析”。原文是“For stability means resistance to change and hence greater dependability for the results shown in the past. ”其意思是，你的票以及其背后的公司具备某些不易改变的特质，使你分析它的历史数据时能够获得一些在未来也能够适用信息（协助投资决策），即使一切都在不断变化。也就是说，当且仅当你掌握某只票的基本不变的那一面，你才能够在不确定的未来占有优势。一句话：做足功课，才能以不变应万变。