Ddddddamon 的讨论

花 1200 万，每年带来 280 万的现金流，拿到股息 120 万。我为何不能说投资 1000 万每年有 200万的租金？
负债算上，做个极限算法，当在建的资产都是垃圾，全部停止在建，归 0 处理，现在的租金未来永不增长会如何？
地产 103 亿租金，管理费用 7 亿，息税前利润 65 亿，利息支出 20 亿，税后净利润 是 36 亿。
集团占 62% 地产股份，可以获得 22 亿现金流，集团每年自有现金流 3 亿，共计 25 亿。
120 亿投入，最悲观的情况下拿到 25 亿的现金流，好像也比我的 20% 收益预期好一些。[捂脸][捂脸][捂脸]

认真算下：
1、负债520亿，未来150亿资本开支，减现金60亿，合计610亿，市值120亿，合计730亿，100亿公寓和香港项目打7折销售-营销费和税费能拿回50亿？730-50=680亿，少数股东权益无法明确怎么算账。
2、在建项目的贷款已经资本化了，可加回财报现在显示的6亿财务费用，利润按55亿。
3、杭州落地后多久租金能破10亿呢，破10亿时，70%净利率，合计利润62亿，新的公寓和恒隆三期的收入冲抵掉未来写字楼租金的下跌。
4、EV=680亿+少数股东权益，利润 62亿，PE 11+，少数股东权益回购还没算进去呢[哭泣]

事实上恒隆的情况非常的简单易懂。每年赚的利润大部分给股东分红了，然后借了几百亿发展了昆明、武汉、杭州。

$恒隆集团(00010)$ 118亿的市值，就是不去说持有$恒隆地产(00101)$ 约61.4%的权益，单纯讲自持和合营部分约3亿的股息净利，相比在国内买房出租都能算得过来基本账。只不过还是那句话：在大雨中行走，看不清楚方向。投资有风险需谨慎哈。

投资者这么极端去思考也是可以的。
就是认定了在建的杭州，2 个酒店，3 期的上海恒隆都是无法出租的。
认定了已经投入了 100 多亿内地公寓和香港豪宅都是卖不掉的。
另外这样计算还需要把利息折算回利润。

恒隆是不贵，11-15pe的高端商场是不错，但是你一直说什么买1000万的商铺收200万租金，完全不等价的事情

这个算法逻辑是对的，应该以恒隆地产为锚，15倍Pe其实不低了，同理你看中国国贸，按照20亿自由现金流/年，目前市场给的估值是230亿，11.5pe啊，所以恒隆是看着市值便宜，但是结合刚性负债来看是不算便宜

1.上海外累计900多亿，租金赚不回来利息。如果杭州恒隆后能狗着，也许第一个租赁周期（3年）后，整体租金能覆盖利息。未来2-3年现金都是流出。2.但债务500亿，地产不起来，压死的公寓写字楼等资金不知道猴年马月才能还清。3. 最优解：按啊懂的假设，地产保持以股代息，6-7年后集团吸干地产被稀释的股东（可能是港股通的韭菜）

主要是杭州增加了接近200亿负债，昆明武汉无锡的都有可售部分。还有一部分香港住宅也有几十亿

集团和地产是完全不同的投资价值，时间越长差别越大。