Ddddddamon 的讨论

是的，杭州虽说计划投入没那么多，但这个行业的特点就是这样的，从拍地到建成一个高端综合项目，动不动就得横跨8年的时间，其间的利息支出都是很大的数字。但也没办法，你不做别人会做，大家都清楚超长生命周期的资产价值。

在悲观的时候，我知道投资者希望绝对的安全，最好是把商场全部卖了，然后钱全部分了。
综合体是毛利率非常高的生意，意味着利润会在窄幅波动，我最乐观的情况下，可能也只能计算出 30 亿的现金流，我最悲观也可以去算出 25亿的现金流。

您的这个算法，我觉得也挺好。换句话来表述就是假设买入一个公司除了支付市值，同时也负担全部负债。不过以此逻辑来算的话，因为您列举的数据为并表数据，那市值不能按$恒隆集团(00010)$ 120亿来计算，应该计算$恒隆地产(00101)$ 的370亿。总计购买无任何负债的恒隆成本为930亿，每年62亿净利(引用您的计算结果)即无任何负债15倍PE的高端商业收租。这样想的话，其实也挺便宜。然后在这个基础上进一步计算恒隆集团的无负债估值。

恒隆集团派息率40%，比地产有更多的安全垫。其实地产也很便宜。

集团越来越好？

2026年建成的三期的3000平米是建筑面积还是使用面积？如果是使用面积这里每年增加租金收入近1亿。

是这样的，现价的恒隆值得投资。只要美国开始降息，风险偏好回升，股价应该回到正常5%左右的股息率。唯一的风险就是降低股息，现在以股代息的政策如果仅是过渡性安排。问题还不大

巴菲特形容的长坡厚雪。恒隆的高端物业雪厚不厚这个各自不同看法，但坡是够长的。只要坡够长，薄雪也会滚成厚雪。

这个算法我说挺好，主要是对负债保守总是能令人提高风险意思。但是算法逻辑是错的，您只需要假设，在此基础上，$恒隆地产(00101)$ 股价再下跌腰斩，代入计算结果PE是12倍，您再假设$恒隆地产(00101)$ 股价上涨翻倍，代入计算PE是21倍 这个逻辑是个破产清算的逻辑。事实上恒隆这种长生命周期、负债来自于新发展收租物业的模式本身就是不能这样去计算的。

利润表里只扣了6亿财务费用啊