| 发布于: | 雪球 | 回复：149 | 喜欢：50 |
地产公司不拿地，等同于工厂不开工，工厂不开工是不是要裁员，降本增效；地产开发公司存在的价值就是不停拿地，拿错了最多公司亏钱，公司亏钱，不影响公司员工拿工资，拿绩效，不影响管理层吃香喝辣，如果不拿地，意味着清盘裁员，没有了员工，管理层自然没必要留，所以管理层坚持拿地，直到彻底倒下那一天。跟骑自行车一个原理，一直瞪，不登就倒下，管理层只能在失去现在的工作和拿地之间做选择。
我来说说我这个问题的想法吧。
地产公司高杠杆，毛利率又受限。那么就必须采用高周转的策略。一旦高周转玩不下去，就非常难受，尤其是纯住开企业。
那些企业一直拿地的原因就是，现在抢核心城市核心地段的流量盘，高周转，这样就可以贡献正向的现金流。新盘的去化和存量盘的去化是两个维度。绿城存量盘去化率不足50%，不拿新盘这怎么玩?所以绿城计划缩表的时候，市场就大跌回应。绿城开始拿地，才稳住，只有不断的卷，拼新盘，才能保证现金流健康，也才能在发展中慢慢去化存量盘。哪怕新盘几乎不赚钱。这也是招商蛇口业绩会说的，要转型，但是规模一定要保持在前五。滨江那年拿地，下午立马开工，连4%的利润都没有，还得这么做，就是因为现金流的需要。现金流一旦受挫，面对的就是债务问题。
所以销售如果继续下跌，那纯住开房企的无效存货就越来越多，压力也越来越大，这也是目前继续拿地的房企也没走出独立行情的原因。
正是因为以上原因，不管是哪种类型的房企，都不能有效进行缩表。有经营性业务的公司缩表比纯住开缩表稍微好受一些。
很多人说香港的地产公司，其实这是有本质区别的。香港地产公司拿地可以一直放着，等市场好了再开盘，但内地公司不行，拿地超过5年不开发，就会被收回。如果房价涨了，因为土地增值税的存在，房企很难有效积累资金和资产。也就是房价即使上涨，对地产公司利润贡献和资本积累也有限。这也是内地房企很难走低周转，高毛利路线的根本原因。土地制度不改变，要实现现房销售，对现在所有地产公司都是无差别打击，总不能每家有息负债都5000亿吧。一旦去化不理想，利息都把房企拖累死了。
$保利发展(SH600048)$ $万科A(SZ000002)$ $招商蛇口(SZ001979)$
我觉得投资还是要以更长远的眼光看问题，从管理层的表述来看，除非未来房地产再度极速下滑，否则万科安全问题应该没有了，那么就剩发展的问题，你从一千亿债务削减就得出万科未来房开规模有限是错误的，两年削债当然会影响短期拿地规模，但是可以换来一个资产更轻，经营更安全的万科，这种资债结构应该是未来房地产新模式最优的，而其他房企还在蒙眼狂奔，等万科调整过来，就可以在新的更低负债水平上可持续增长，把更多精力用在产品和服务上，摒弃杠杆依赖，靠实力打天下的万科成长性不会差！
对于为什么要扩张拿地，我个人的理解。新项目大部分比老项目好卖，利润率也比较高。这有一个地产公司财务处理的一个难点。就是项目太多了，差异性也大，导致地产项目在销售初期可能成本记不全，同时都是最好卖的，单价相对高，毛利率表现出色。所以要不断用新项目稀释旧项目。
所有的一切，关键就是销售端要回暖。而，随着新房开发的减少，最终供需的不平衡，销售端必然回暖。
所以，万科这么做，窃以为是对的。
另外，管理层拿一万月薪，没有分红，也体现了虽然是职业经理人，但事实上的主人翁意识。
现在看中国的地产开发模式太难了，之前认为可以转型成香港地产商模式，现在看起来都有点难，香港可以囤地，起码可以保持高毛利，内地不让，还有高额土地增值税，涨价的好处都是地方政府的，跌起来都是开发商承受，只有房价微涨微跌才能过得不错，没有高毛利还不能高周转，ROIC太低了，这要怎么转型
本应该是用住宅开发赚钱，积累其他经营性产业相关的固定资产！经营性产业固定资产投资大，赚钱差不多了，就应该逐渐的把住宅开发主动收缩，选择什么时候缩规模是最重要的，2017年之后如果缩规模，18，19两年不拿地，赶上房价上涨期间慢慢去化，保住利润，降低负债。。。现在用经营性产业现金流做精品项目，慢周转，3年就可以实现现房销售！利润稳定 ，负债率低！可惜。。。好日子过惯了，还是没有危机意识！只是动动嘴。。。喊喊口号！
万科假设将来住开维持2000亿销售的水平，利润回升的情况下有可能做到200亿的利润，叠加经营业务的利润有可能在250亿左右，而且是负债率降下来的情况下实现的。现在港股600亿的市值，感觉真的不贵。
我同意simba18的观点，住开业务规模即使到2000亿，利润也可以增长，当然有前提条件。今天业绩发布会管理层也说过，地产行业回到巅峰是不可能了，即21年住房新开18亿平，现在是超跌，去年不到7亿平，未来会稳定在中枢10亿平。对应的是21、22年万科巅峰4500-5000亿营收回不去了，如果按住开降幅打对折，营收约2000-2500亿，的确不需要那么多杠杆资金。那么2000亿的营收是否意味着净利润会不足百亿，这一点也未必，因为16年万科营收2404亿，净利润210亿，17年万科营收2428亿，净利润280亿，原因是16年万科毛利29%，17年毛利34%，所以住开2000亿规模200亿净利是完全可能的，前提是限价令的放开，毛利的提高。所以接下来关注一个是月销的回暖，关乎现金流的，还有一个是限价令放开毛利的改善，关乎利润。对万科来说，住开未来不可能再回到21、22年的规模，是市场所决定的，未来的营收增长还得依靠经营服务。