我来说说我这个问题的想法吧。
地产公司高杠杆，毛利率又受限。那么就必须采用高周转的策略。一旦高周转玩不下去，就非常难受，尤其是纯住开企业。
那些企业一直拿地的原因就是，现在抢核心城市核心地段的流量盘，高周转，这样就可以贡献正向的现金流。新盘的去化和存量盘的去化是两个维度。绿城存量盘去化率不足50%，不拿新盘这怎么玩?所以绿城计划缩表的时候，市场就大跌回应。绿城开始拿地，才稳住，只有不断的卷，拼新盘，才能保证现金流健康，也才能在发展中慢慢去化存量盘。哪怕新盘几乎不赚钱。这也是招商蛇口业绩会说的，要转型，但是规模一定要保持在前五。滨江那年拿地，下午立马开工，连4%的利润都没有，还得这么做，就是因为现金流的需要。现金流一旦受挫，面对的就是债务问题。
所以销售如果继续下跌，那纯住开房企的无效存货就越来越多，压力也越来越大，这也是目前继续拿地的房企也没走出独立行情的原因。
正是因为以上原因，不管是哪种类型的房企，都不能有效进行缩表。有经营性业务的公司缩表比纯住开缩表稍微好受一些。
很多人说香港的地产公司，其实这是有本质区别的。香港地产公司拿地可以一直放着，等市场好了再开盘，但内地公司不行，拿地超过5年不开发，就会被收回。如果房价涨了，因为土地增值税的存在，房企很难有效积累资金和资产。也就是房价即使上涨，对地产公司利润贡献和资本积累也有限。这也是内地房企很难走低周转，高毛利路线的根本原因。土地制度不改变，要实现现房销售，对现在所有地产公司都是无差别打击，总不能每家有息负债都5000亿吧。一旦去化不理想，利息都把房企拖累死了。
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