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美国REITs要求把90%的应纳税所得额作为股息分配掉，以取得免税资格，西蒙地产的股利支付率超过100%，这是因为商业地产的分红是根据FFO来的，每股FFO远超每股净利润，期间的差异基本都是折旧的因素。但看新鸿基地产，二者差距是不大的，我估计主要是折旧年限的区别，西蒙地产规定自持物业的年限是10...
香港开发商基本都是这种模式，新世界背后有周大福，嘉里建设背后有益海集团，长实背后有一批公用事业，恒基兆业背后有香港煤气，九龙仓和新鸿基是靠收租烫平。
做强周期行业，必须很多抓手，去补充这种“负压”，单靠钢筋水泥去对抗周期，是绝对不够的。
流动性和氧气很像，有的时候，人不会意识到这个东西的存在，缺氧了，离死亡就很近了，而且大家只需要一天，就都知道你快死了，债这个东西，只有100%概率兑付，才会有人借给你，一旦有几率不兑付，那就绝对凉凉了，靠债务生存的公司，要绝对保证短债的兑付，用大炮轰短债流动性，不要让任何人质疑兑付能力。
纯住宅有个问题，就是投资端完全是周期的，房子卖的好的时候，大家都有钱，土地就会催生泡沫，地方政府会优先供应郊区土地，而且竞租赁，限价，容积率也差，开发商很容易在这种情况下投出来大量资本黑洞。
就这轮周期来看，暴雷的商住一体，就是中骏和宝龙，就这两家在福建疯子帮里边，也算好的，更多的商住一体公司，大多还没有暴雷，抗风险能力，明显强于纯住宅，尤其龙湖，现在比万科强很多，就是新城，也比纯住宅的强很多，道理很简单，运营资产在现在，保值能力比垃圾住宅强，还是比较好的抵押物。
高周转，是通过大量的跳板项目，去一路击鼓传花扩张，房价下行当中，跳板大量踏空，金融机构和地方政府恐慌，就会锁住跳板，那母公司，现金流断档，会快速形成“负压”，就是你注入一笔钱，瞬间就会被抢空，任何干净资产，都会被哄抢为抵押物，这时候，救他会非常难，尤其时间久了，负压过大，基本没有救的可能性。
所以，我一般会都吓那些想投资信用有裂口开发商的人，因为大多数人不知道会发生什么情况，假如一个开发商的信用债定价大幅偏离市场回报率，那这个开发商的股票，可投资性非常低。
不知道能不能发出来，我再补一条，就是大股东实力，不用看报表，假如没有总量政策，新城和龙湖最后大概率是顶不住的，这是高周转的宿命。
除非大股东实力超强，规模远大于地产板块，可腾挪空间特别大，而且救助意愿特别强，道理和城投比较像，到现在标债无一例违约，就是靠大股东直管，有人统筹资源，然后有人信用背书，做债务期限优化，哪怕用非标和银行去堵标债的“负压”，办法总是有的，但以上条件缺一不可。
目前看，大陆的几家综合体资产地产商，风险会比纯住宅更高还是更低？一年两年前好像更高，看似资产，实际运营不好就是水泥渣，但如果给待遇这些资产就可以成为城投那样的贷款锚，现在看股价比纯住宅好多了
流动性和氧气很像，有的时候，人不会意识到这个东西的存在，缺氧了，离死亡就很近了，而且大家只需要一天，就都知道你快死了，债这个东西，只有100%概率兑付，才会有人借给你，一旦有几率不兑付，那就绝对凉凉了，靠债务生存的公司，要绝对保证短债的兑付，用大炮轰短债流动性，不要让任何人质疑兑付能力。
楼主对地产行业总是那么一针见血，我今年参与地产行业也借鉴了很多楼主的真知灼见。之所以今年主买的港房是嘉里建设（鹰君 太古 恒隆也少量买过）而非其他就是因为嘉里看似负债率越来越高，但是第一其收租资产入账数字极为合理，资产大幅贬值的可能较低；第二它原来配备的香港收租资产中有不少是出租的豪宅，一旦现金流吃紧可以轻松的较高价变现以保障其管理层所诺之捍卫1.35港币股息；最后其各个区域除了武汉项目基本没有拖油瓶，而且模式成熟（合理价格拿下绝对优质区域的综合用地，用畅销的住宅项目保证整体下限再配上商业部分赚多少随缘）。嘉里短期的终局应该就是25年下半年金陵路项目住宅预售完毕，市场意识到其的确可以保持30%以下净负债率的同时维持1.35股息，从而给予更合理的对应估值。
老兄空时能不能分析分析陆家嘴这种，目前属于什么状态。
感谢这么鞭辟入里的剖析，港商非常讲究货如轮转，97金融危机的时候，纷纷抛售物业，号称“物业倾销”，本质上还是看谁的资产最硬，最吸引人。
散售资产必须是顶尖地段豪宅，对应社会储蓄最旺盛那批富豪，香港开发商对这个理解非常透彻。
学不完，根本学不完
地产
纯大型收租资产组合，风险高的多，因为大宗资产，和宏观金融环境高度相关，都是几十亿几百亿的交易，高度依赖信贷环境的宽松，和低息，而且，在下行期，只有最好的资产才有流动性。
也就是说，假如纯租赁资产，下行期缩表，会极其痛苦， 把最好的资产卖个白菜价，拿去还债了，假如这个周期很长，最后就是好货都没了，剩一堆垃圾。散售部分，相对灵活很多，能更好的匹配短债，只要把短债打没了，就能相对平稳的度过周期，债权人也有信心给企业续贷，筹资。但是，这里边的核心，就是散售资产必须是顶尖地段豪宅，对应社会储蓄最旺盛那批富豪，香港开发商对这个理解非常透彻。