香港开发商基本都是这种模式,新世界背后有周大福,嘉里建设背后有益海集团,长实背后有一批公用事业,恒基兆业背后有香港煤气,九龙仓和新鸿基是靠收租烫平。
做强周期行业,必须很多抓手,去补充这种“负压”,单靠钢筋水泥去对抗周期,是绝对不够的。
因为他们历史积累了一些保险箱资产,就是最硬地段的住宅,在市场下行期,这些资产流动性依旧非常好,只需要打折就行,因为直接TO富豪群体,也就是储蓄群体,在豪宅长期供应紧缩的情况下,这个配对很好完成。
但是,纯大型收租资产组合,风险高的多,因为大宗资产,和宏观金融环境高度相关,都是几十亿几百亿的交易,高度依赖信贷环境的宽松,和低息,而且,在下行期,只有最好的资产才有流动性。
也就是说,假如纯租赁资产,下行期缩表,会极其痛苦, 把最好的资产卖个白菜价,拿去还债了,假如这个周期很长,最后就是好货都没了,剩一堆垃圾。
散售部分,相对灵活很多,能更好的匹配短债,只要把短债打没了,就能相对平稳的度过周期,债权人也有信心给企业续贷,筹资。
但是,这里边的核心,就是散售资产必须是顶尖地段豪宅,对应社会储蓄最旺盛那批富豪,香港开发商对这个理解非常透彻。//@jiancai:回复@北小九:新鸿基的折旧主要来自于电讯,投资物业不折旧摊销
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美国REITs要求把90%的应纳税所得额作为股息分配掉,以取得免税资格,西蒙地产的股利支付率超过100%,这是因为商业地产的分红是根据FFO来的,每股FFO远超每股净利润,期间的差异基本都是折旧的因素。但看新鸿基地产,二者差距是不大的,我估计主要是折旧年限的区别,西蒙地产规定自持物业的年限是10...
香港开发商基本都是这种模式,新世界背后有周大福,嘉里建设背后有益海集团,长实背后有一批公用事业,恒基兆业背后有香港煤气,九龙仓和新鸿基是靠收租烫平。
做强周期行业,必须很多抓手,去补充这种“负压”,单靠钢筋水泥去对抗周期,是绝对不够的。
流动性和氧气很像,有的时候,人不会意识到这个东西的存在,缺氧了,离死亡就很近了,而且大家只需要一天,就都知道你快死了,债这个东西,只有100%概率兑付,才会有人借给你,一旦有几率不兑付,那就绝对凉凉了,靠债务生存的公司,要绝对保证短债的兑付,用大炮轰短债流动性,不要让任何人质疑兑付能力。
纯住宅有个问题,就是投资端完全是周期的,房子卖的好的时候,大家都有钱,土地就会催生泡沫,地方政府会优先供应郊区土地,而且竞租赁,限价,容积率也差,开发商很容易在这种情况下投出来大量资本黑洞。
就这轮周期来看,暴雷的商住一体,就是中骏和宝龙,就这两家在福建疯子帮里边,也算好的,更多的商住一体公司,大多还没有暴雷,抗风险能力,明显强于纯住宅,尤其龙湖,现在比万科强很多,就是新城,也比纯住宅的强很多,道理很简单,运营资产在现在,保值能力比垃圾住宅强,还是比较好的抵押物。
高周转,是通过大量的跳板项目,去一路击鼓传花扩张,房价下行当中,跳板大量踏空,金融机构和地方政府恐慌,就会锁住跳板,那母公司,现金流断档,会快速形成“负压”,就是你注入一笔钱,瞬间就会被抢空,任何干净资产,都会被哄抢为抵押物,这时候,救他会非常难,尤其时间久了,负压过大,基本没有救的可能性。
所以,我一般会都吓那些想投资信用有裂口开发商的人,因为大多数人不知道会发生什么情况,假如一个开发商的信用债定价大幅偏离市场回报率,那这个开发商的股票,可投资性非常低。
不知道能不能发出来,我再补一条,就是大股东实力,不用看报表,假如没有总量政策,新城和龙湖最后大概率是顶不住的,这是高周转的宿命。
除非大股东实力超强,规模远大于地产板块,可腾挪空间特别大,而且救助意愿特别强,道理和城投比较像,到现在标债无一例违约,就是靠大股东直管,有人统筹资源,然后有人信用背书,做债务期限优化,哪怕用非标和银行去堵标债的“负压”,办法总是有的,但以上条件缺一不可。