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美国REITs要求把90%的应纳税所得额作为股息分配掉，以取得免税资格，西蒙地产的股利支付率超过100%，这是因为商业地产的分红是根据FFO来的，每股FFO远超每股净利润，期间的差异基本都是折旧的因素。但看新鸿基地产，二者差距是不大的，我估计主要是折旧年限的区别，西蒙地产规定自持物业的年限是10-35年，我估计实际定的年限是比较低的，新鸿基报表上没披露，但是通常情况下，我国是30年以上，我猜测定的年限是比较长的。在现实中，物业往往是不断升值的，但在会计体系下，需要计提折旧作费用处理，这就导致了估值失真。中美折旧年限差异导致了FFO差异比较大，也导致了估值也会有很大差异@jiancai @狸哥很懒
香港地產商對物業的入帳要看物業的分類。主要有3類，出售用途，收租，自用。一個物業可以多種用途，比如部分面積收租，部分面積自用。
出售的物業，以成本入帳 ，每年不會按公允價值重估。
自用的物業，以成本入帳，並且每年扣除折舊。
收租的物業有兩種選擇，都是合規的。第一種，以成本入帳，每年扣除折舊。第二種，以成本入帳，但以後每年按公允價值重估，公允價值可升可跌，主要看淨租金收入和資本化率。
没看新鸿基的报表，但是中国很多地产公司是每年做重新评估，物业价格往上调，北美是成本计入法做折旧，每年减值。
新鸿基的折旧基本上是来自$数码通电讯(00315)$
自用物业才折旧
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