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现在的地产公司已经变成类金融的公司，如果没有现金流，他的资产变现能打几折就要看市场的脸色一折或五折或九折？就好比银行，柜台已经挤兑了，再算资产还有多少，已经没有意义了，更苦的是地产无法快速变现，唉！
只要行业不在继续下滑，万科绝对不会资不抵债。但是问题是万科现在大约值多少钱，雪球上包括你艾特的那些人，有算明白的吗？就算你把年报看十遍也没法估算，这就是这个行业，特别是大型房地产企业的通病。张磊说过选择大于努力，雷军说二十年来获得一个重要经验便是不要死磕，顺势而为远比努力总要。其实，投资企业就像交朋友，要交那些真诚实在踏踏实实让人放心知根知底的朋友，有些朋友可能会给你带来帮助，但是总是琢磨不透而会让你整天提心吊胆。万科可以有，仓位是关键。$万科A(SZ000002)$ $保利发展(SH600048)$
如果按很保守来毛估估算，也没啥大问题，毕竟企业真破产了，有时候就是任人宰割了。
合理性来说，有几点值得斟酌的地方：
1. 万科历年对存货都在计提，如果再计提 40%，并且其中还有 1000 亿的土地，这行业得多惨，所以未售存货整体计提 40%有些偏多了。
2. 商业和股权，因为万科已经成本法记账，继续打 7 折意味着整个重建成本打 7 折，考虑到不少运营资产都在正常经营，这个也有点狠了。
3. 应收部分跟 1同理，是基于行业非常惨不忍睹了。
既然做了破产清算了，也就不要考虑稳定后还能一年赚150 亿利润，那时候必然资产被瓜分，团队被解散，无形的品牌价值也就荡然无存了。
诸位不知道，商业地产成本法计算也是有问题的，因为土地买来就是溢价的，土地的建筑成本反而在过去十年增长幅度不是很大，每年支付的贷款利息以及商业价值在互联网商业的轰击下，商业地产以及溃不成军了，哪怕是万科在七宝的项目，我去过七宝，那是闵行区最核心的位置，人流汹涌，周边发展很好，虽然不是上海市中心 但是发展速度很快，又靠近漕河泾开发区，故而人气很旺盛，在这样的地段的商业项目出售都需要打7折，那可想而知其它的没有这么好的位置的商业项目对折我看都没人要的！另外给你们一个提示，1990东京房地产泡沫破裂的时候，下跌最大的其实是商业地产 ，下降幅度超过了80% 只剩下20%！而那还是东京啊！所谓成本法 商业项目现在根本不能溢价 你最后跌的都是成本啊 你购买的土地算成本吗 对不起土地价值在东京那次暴跌中 跌幅80% 只剩下20% 东京郊区部分区域跌幅更是超过80%！商业地产贬值幅度未来非常惨烈啊
现在的地产公司已经变成类金融的公司，如果没有现金流，他的资产变现能打几折就要看市场的脸色一折或五折或九折？就好比银行，柜台已经挤兑了，再算资产还有多少，已经没有意义了，更苦的是地产无法快速变现，唉！
额，第一句话就看不懂了，存货是按成本法计入的，计提存货减值是因为能卖得动的市场价格低于成本，请问你是怎么得出其中2000亿不需要计提的？
事实上，由于利息资本化的因素，越是动销慢，计提的额度和比重越是大。
你去查一下1990东京房地产泡沫破裂后的东京商业地产折价多少就知道市场多惨烈了！你折算法根本牛头不对马嘴！商业地产最大的成本就是土地 然后才是建筑和税收！折价最大的就是地价啊！因此得到你没有研究过房地产泡沫破裂的历史
如果按很保守来毛估估算，也没啥大问题，毕竟企业真破产了，有时候就是任人宰割了。
合理性来说，有几点值得斟酌的地方：
1. 万科历年对存货都在计提，如果再计提 40%，并且其中还有 1000 亿的土地，这行业得多惨，所以未售存货整体计提 40%有些偏多了。
2. 商业和股权，因为万科已经成本法记账，继续打 7 折意味着整个重建成本打 7 折，考虑到不少运营资产都在正常经营，这个也有点狠了。
3. 应收部分跟 1同理，是基于行业非常惨不忍睹了。
既然做了破产清算了，也就不要考虑稳定后还能一年赚150 亿利润，那时候必然资产被瓜分，团队被解散，无形的品牌价值也就荡然无存了。
没事，不用理性分析，在雪球上已经破产倒闭了