有些结论不同意。房子是有折旧的,我认为地产是个永续行业。
$华夏幸福(SH600340)$ $新城控股(SH601155)$ $融创中国(01918)$
【居然还有人思考地产是不是永续行业?!】
需求侧。五十年、一百年后,中国人可能不喝白酒了,但不可能不住房子,喝白酒的人比例可能越来越低,但无家可归的人会越来越少。房地产只会比白酒更永续。随着科技进步、生活改善,住宅、写字楼、商场都会不断更新换代,不存在房子夠住了就不再新建的可能性。国人甚至人类,总建筑面积越来越大,平均建筑质量越来越好,这都是必然趋势,无须争辩。有变化的是,每年的边际增量,及其构成比例。边际增量加拆除量等于新房市场空间,这是有天花板的;构成比例,指商品房、人才房、廉租房的占比。鉴于改革开放的持续性,中国商品房市场应该会长期存在。考虑通胀,每年十几万亿的新商品房销售规模可以长期存在。这是行业内普遍共识,就不论证了。
供给侧。优胜劣汰、剩者为王也是必然规律。大多数地产企业,特别是没上市的,会消失退出,把市场空间陆续让给数百家龙头,其中,强者更强没有悬念。笔者前几年就强调过,只有地产强势龙头才可以“假设永续经营”,适用市盈率法。大多数中小弱地产企业不能“假设”永续经营,只宜根据已有土储计算NAV并估值,但这些中小弱地产商基本没上市呀。
至于哪些地产企业能够假设永续经营,大家自己判断。通常,你持仓的,你肯定认为永续,楼主所列,可知其仓位构成。$中国恒大(03333)$ $碧桂园(02007)$ $融创中国(01918)$
@狻猊哥: 关于地产无永续经营特性的论点有待商榷,日本的城市化率90%了,住宅销售总金额还在不断创出新高。中国目前这样粗放的城市化,未来新增加旧改规模会非常大,比目前要高出很多。 $融创中国(01918)$
一个股票、一个公司就算存在1万年,跟你我何干?资金的时间价值,十几年以后的收益(现金流)折算到现在都是微不足道,何况100年、1000年、10000年后的收益?讨论永续经营基本毫无意义,股票不是因为消费股、医药股能永续经营,所以给他们高估值;因为地产不能永续经营,所以给他们低估值。任何行业的永续经营都是伪命题,三五年就死掉的消费企业、医药企业多的是。
恆隆---令人又愛又恨,,
或許最大原因因為佢而家股價還在接近十年內低位,,
或許陳啟宗的管理或過份自信令人感覺不良好,,
又或許正是因為這樣,,我們才可以在恆指近3萬點時還可以以這個價格買到恆隆,,
正如恆隆管理得超好,,每年賺多一倍,,比別人還優秀,,
但股價去到50元,,派息只有3%,,
還是以現價賺得少左,,股價在16元,,派息有近5%,,
那我情願選擇後者,,因為我可以在16元買入,,
投資的公司若是那麼完美,,你我賺錢的機會便少左,,
所以,,機會就在你我面前,,你可以選擇別的,,
而我的組合一定會有恆隆,,
努力,,互勉之...
地产的价值凸显就是因为政策面不友好,引发的无数唱空。实际上地产行业的集中和继续城镇化,以及环大城市地产升级,是未来的大势所趋。每个行业都有经营的好坏。泰禾也好,华夏幸福也罢,都不能阻挡地产业的长期未来。医药的pe高不高,你的态度已经说明一切,鄙视的地产,自负的医药市场会给医药一盆凉透脚趾的冰水的和现在的地产一样。安心等那个时候来,再去捡便宜,唱多医药
永续经营是会计学上的一个假设,注意是假设,不是事实。没有什么东西是永恒存在的,所以我们说永续的意思也只能是行业在未来相当一段时间内存在。从这个意义上讲房地产是永续行业,房地产和汽车,家电一样,都是耐用消费品,只不过房子的寿命长,导致其周期较长。按楼主的说法,欧美这些发达国家已经不存在房地产了,但事实上仍然存在,而且估值15PE.
房子出现了,几千年,你来跟我说不是永续经营,你思想很危险呀
文中说的伴随城镇化见顶,地产估值降低,这个显然是错的。哪怕看一看美国,这个城镇化率90%的国家,房地产开发企业估值也有十几倍。几年以前,空调行业因为担忧渗透率见顶,估值也只有几倍,现在呢。啤酒行业,总体也没什么增长,之前也便宜的很,现在集中度提升估值也起来了。这样的例子很多。
估值不该降低的原因是,实际上商品住宅也就有二十多年,总量没有很多,即便连一线城市包括上海,还有大量的老旧的福利分房留下的建筑,人均居住面积和发达国家比还有很大差距,居住改善需求很大。
估值不该降低的另一个原因是,地产正处于集中度高速提升中的阶段,龙头企业应该有估值溢价。
第二个问题,到底哪个企业保证永续经营,这个问题看似很重要,其实没有意义。因为做住宅的有城镇化和改善需求的巨大空间,不需要担心无法存续。做商业的,看似永续,但是商业有商业的问题,不是这个地方建一个商业中心以后会永远繁荣,旁边再开一个更现代化的就会对之前的形成巨大压力。上海市中心的商业中心人气已经减少,反而是周边的人气火爆,因为城市边界和住宅区向外围扩散。很多老旧的商场一旦淘汰是很难升级改造的。商业、酒店等是绝对的重资产模式,负债率很高,内生增长很慢。你说的新城最近几年是因为商业做大做快的么?是因为做住宅,而且是三四线住宅做起来的。因为后者能做大规模。
秦始皇说:“朕为始皇,二世、三世以至万世。”历史学家把秦始皇的这句话记下来,我们现在觉得秦始皇很可笑,但他当时确实是认为他的秦帝国可以永续经营,他也是这么想的。但历史事实是,秦帝国二世即亡。
中国人对拥有一套好房子的需求,还远远没有被满足
我觉得能百分之百永续经营的就是 $恒隆集团(00010)$ 。持有的物业是每个城市核心地段的大商场。负债率极低,现金流超好。更可怕的是现在市场的成交价是建造成本打三折。
美的、格力这种主业非常赚钱的企业都做地产,不知道“生意人都不愿意做房地产生意”这个结论怎么来的?难道是不证自明或显而易见的