投资股票就是经营企业。投资房地产股就是在做房地产生意。
很多雪球优秀的基金投资人都是不太愿意投资房地产股。为什么呢？因为生意人都不愿意做房地产生意。为什么呢？因为房地产生意的杠杆率太高了。有些企业净有息负债率竟然达到400%以上，比如泰禾集团这种。这种运用大量杠杆的企业，运营操作起来非常难，难度大到非常难理解。如果经济环境出现危机，那么所谓的银行信贷额度都是扯淡，银行不单不会履行授予地产企业的信贷额度，反而会向这些地产企业逼债。所以这就是一些专业投资人不愿意过多接触地产企业的原因。
于此同时房地产生意也存在永续经营问题。也就是我这里想要聊聊的内容。当前中国房地产开发的高峰期还有十年，最多二十年的时间。为什么呢？因为中国的城市化基本上已经进入了中后期。现在城市化率60%，如果中国城市化率要到75%差不多基本完成的话（因为中国农村有些老人根本不可能来城市），那么最慢一年提高一个百分点。那么基本上需要十五年左右时间。那么房地产开发的高峰和高潮应该就是在未来五年到十年的时间。
如果按照这个思路，房地产企业整体市盈率水平保持在5倍到10倍这个水平完全合理正常。未来随着房地产开发高峰期的结束，市盈率稳步下降，在生意角度上面考虑也完全合理。我们不能说现在国证地产指数现在pe创造了新低有什么不正常的。换句话说，房地产生意五年时间赚的钱收回成本，是做生意一个比较保守的思考。投资房地产企业就不要和什么消费医药比什么pe了。消费医药企业那是可以永续经营的生意。而房地产的高峰也就最多十几年，以后房地产开发这块将越来越少。
那么我不禁会思考，房地产企业中能够永续经营的有哪些。有哪些值得长期持有。这里就不要和我谈什么哪个pe哪个nav哪个ps更低了。投资就是要回归做生意这个本质问题上。如果愿意纠结数据，那同花顺pe直接排个序那岂不是投资太简单了？
这里讲的永续经营就是未来很多年都能收获现金流的企业。
第一，新城控股（新城发展控股）：通过房地产业务的发展，不断扩大其商业综合体的版图。商业综合体的版图能达到200座到300座。每座综合体能达到平均1亿的租金收入，这个未来是可以看到的。这其中50%的是运营等各项成本，那就是100亿到150亿的运营净利润。那么未来通过房地产业务的逐步进行来逐渐还清自身的有息负债，和抵消综合体建造的成本。这也是完全可以做到的。未来的挑战就是综合体的竞争格局的激烈。随着万达，龙湖，华润，大悦城，奥园，阿里，万科，苏宁等在综合体上面的厮杀越来越激烈。整体租金提升的空间被竞争锁死。未来会遇到各种挑战。
第二，融创中国：融创是比较纯粹的房地产开发商，虽然吃下了万达的文旅业务之后，也想发展自己的文旅团队，孙宏斌称其为诗和远方，美好生活的投资，但是整体上来看，不管孙怎么说自己的未来发展目标，融创仍然是一个不折不扣的住宅地产开发商。那么融创的优势在哪里呢？融创的优势就是其品牌。高端人群小区，高端小区的品牌印象已经深入消费者的心中。在中国未来做生意，能够赚大钱，就要做两种人的生意，一种就是屌丝的生意，第二种就是有钱人的生意。那么融创就是未来定位做有钱人生意的企业，美好生活诗和远方，已经一个高端精致的家，都是融创的服务内容。看过融创壹号院等产品的朋友都会比较认可融创这个品牌的产品。未来融创甚至可以做一些轻资产合作，利用自身品牌优势不断降低自身房地产开发前期的投入，达到保护自身企业安全，未来更好服务高端人群的目的。预计未来中国有钱人群大概会在5000万人，每年有50万人有需求购买改善型高端住宅需求。其中20万人选择了融创，人均购买花费300万元（高端小区售价比较贵），这就是年6000亿的销售额。当然融创当前也有困难，就是现在有息负债比较高，需要快速降低净负债率保证自身绝对安全。这个事情孙宏斌正在做，我们就拭目以待看看最后的成绩。同时融创最大的问题就是优质土地未来越来越难拿，虽然现在融创不拿地，就靠现在土地储备就能卖6年，还可以依靠不断的并购获得好的土地资源，但是毕竟永续经营，土地资源一定要比较充足，以后不可避免会接触旧改项目。以及面临一些多元化的挑战。在多元化这个方向上也面临一定的不确定性。
第三、万科a（万科企业）：万科是中国老地产开发龙头企业，虽然现在市场份额被超越了，但是其行业地位和品牌仍然是首屈一指的。万科现在正在转型做城市服务商，万科物业，万科商业，万科物流，万科养老服务等等，各种各样。永续经营布局和目标非常清晰。自身净负债率几乎为0，财务状况非常稳定。只是美中不足的就是现在的市值2600亿，如果不依靠房地产业务，未来靠其他业务能否支撑其当前市值。未来投资人超额回报的空间在哪里。
第四、华夏幸福：这家企业现在已经将自己定位为产业新城的运营商了。现在正在全力的实现全国的百城计划，快速复制固安产业新城的成功。但是由于环北京的楼市限购，导致环北京楼市的速冻，现在华夏幸福的现金流出现了紧张的状况。当然这和华夏幸福这两年的快速扩张也有一定关系。但是在平安入股华夏之后，资金问题基本上会逐步往好转方向转变。未来继续实行自己的百城计划。100个产业新城，依靠招商落地款的45%，一座产业新城平均年创利3亿，未来300亿的年利润。这个完全是可以达到的目标。那么在未来合同期内永续经营完全问题不大。当然周边会有一些配套的房地产项目来回笼现金流。
综上所述：
投资房地产企业必须考虑永续经营潜力和自身未来生意的安全，才能够给更高的估值。不然最多10倍pe已经是极限了。但一旦具备了永续经营的潜力，那么其价值将会大大提高。