估算基本靠譜 比那些对地产本来啥都不懂,纯粹因为股价大跌了而一通乱踩胡言乱语的流量客强多了。
1. 全年月销非线性,所以Q1月销差不代表全年月销差
2. 债务到期时间点差异大,Q2应该还有六十多亿美元债
3. 22-23拿地均价大幅上升,在用均价1.5万计算偏低
不过结果大差不差,给干货点赞
楼主财务分析能力太强了,有理有据。你是万科小股民的杠把子,谷子地。果断关注。$万科A(SZ000002)$ $万科企业(02202)$
考虑到各种极端情况,A有可能到6元,H可能到3.5元。真的是难熬啊!但想想市场上的龙头没有绝境怎么会到这个价格,也就释怀了。
算这么复杂干嘛,2023 年万科销售了多少,有息负债增加了多少,大概就能测算出2024 年要卖多少资产,考虑到 2 年内要降低 1000 亿,拿地不可能了。
万科几乎每个非热点省份都是前三名,是最受益地产行业复苏的。
从24年数据看,下滑最厉害的是热点城市南京苏州等华东市场。
非热点城市还好,平均数下跌以下。
而且非热点城市房价基本稳住了,
热点城市的郊区二手房大跌压制了新房销售
账算的真仔细
并表的部分是不是权益更准确些?毕竟500亿是权益数据。提供个数据表供参考。
如果考虑土储均衡及队伍稳定性问题(如中海帝都拿地原因),万科今年拿地几率还是挺大的。
楼主财务分析能力太强了,有理有据。你是万科小股民的杠把子,谷子地。果断关注。$万科A(SZ000002)$ $万科企业(02202)$
考虑到各种极端情况,A有可能到6元,H可能到3.5元。真的是难熬啊!但想想市场上的龙头没有绝境怎么会到这个价格,也就释怀了。
万科加油
补充几点:
1. 全年月销非线性,所以Q1月销差不代表全年月销差
2. 债务到期时间点差异大,Q2应该还有六十多亿美元债
3. 22-23拿地均价大幅上升,在用均价1.5万计算偏低
不过结果大差不差,给干货点赞
估算基本靠譜 比那些对地产本来啥都不懂,纯粹因为股价大跌了而一通乱踩胡言乱语的流量客强多了。
"万科并表存货7000亿,在建3700万方,在建按照50%施工进度,工程造价按每平5000元粗略估算,约再投入900亿可以完工,未建2200万方,再投入1100亿可以完工,此时万科存货约7000+900+1100=9000亿,按照15%毛利润,货值总计10588亿,减去已售未结3600亿,未售货值约7000亿,减去投入的施工资金2000亿,未售可兑现货值约5000亿,加上现金1000亿,共计6000亿,而工程应付约1800亿,有息负债约3300亿,共计5100亿,万科的存货基本可以覆盖工程应付和有息债务"
这一段数字很多,没有完全看懂,已售未结3600亿?前面说了“已售未结2200万方”,“按单方售价15000计算”,得不出已售未结3600亿。 另外“未售可兑现货值约5000亿”,这个是在假设之后的存货里面的未售部分是销售畅旺的,但有一定理由相信存货里面有相当一部分是比较不容易出手的项目,还有可能将来需要减值计提。
“此外,万科还有1100多亿投资物业,1300多亿股权投资,2500多亿应收联营合营款项,减去其他应付1600亿”, 1300多亿基本上是理财产品,估计与现金差不太多,但是还有应付账款2200亿,而不只是其他应付款1600亿吧?这样算来,真得是钱很紧张啊。
在建3700是不是太少了,在建存货4900亿,在建存贷均价4900/3700=1.32万/方,太高了吧