兄弟分析辛苦!困难是有,不然也不会跌的一塌糊涂。然而办法也是有的,就是瘦身啦,亏着卖一些资产。现在卖的确不好卖,类似于股民为了降杠杆割肉吧,不割肉就要爆仓(死)。房地产国庆之前应该很难走好,但会慢慢稳下来,因为政策转向了,房价也在下跌寻找一个平衡点。熬吧,万科死不了的。$万科企业(02202)$
从上二图我们可以看到,合并报表中”一年内到期的非流动负债“649亿,其中归属母公司的为464亿,也就是非母公司的只有185亿,加上短期借款也只有10亿,仅为195亿。
再看非流动负债的有息负债,合并报表中”长期借款”1977亿,其中归属母公司的为1131亿,也就是非母公司的只有846亿;合并报表中”应付债券”598亿,其中归属母公司的为472亿,也就是非母公司的只有126亿。二项合计长期有息负债合并报表2575亿,其中归属母公司1603亿,占到62.25%;非母公司972亿,占到37.75%。
我们再来看货币资金状况,
虽然合并资产负债表的货币资金有998亿,但是母公司帐上只有183亿现金,其中的货币资金都在子公司层面上,根据建房(2022)16号“房地产开发公司动用项目公司资金条件”规定,为了保障交房,对房地产开发的预售资金拨付相当严格,这也是为什么万科合并报表有钱,而母公司无法运用而最终导致无钱的境地。
所以总体上来看子公司层面货币资金815亿,偿还一年期到期的有息负债195亿绰绰有余,就是与总有息负债1167亿相差也只有300多亿,只要有销售,项目公司层面就不断会有现金流入,但这些资金却很难流向母公司,这些资金暂时被冻结在项目公司里了。我们是不是又可以推出这样的结论:由于开发项目预售资金监管的存在,一时销售的好转可能也无法改变母公司层面的资金困局,毕竟远水解不了近渴,万科短期的阶段性流动性问题需要通过另外的方式解决。
更糟糕的是,随着融资模式从过往总对总信用融资转向项目制融资,也就是说以前的信用没用了,你必须有项目才能融到资,而母公司基本没有具体的项目,因为我们看到:合并报表2023年末还有合同负债3086亿,母公司只有40亿,说明母公司层面基本已经没有项目了。尽管银行也给了宽限期,但最终一定是会落实的。
为了便于大家全方面了解,我贴上一张表格, 此表格来源:公众号兔子书斋“万科的资金困局”一文。
从上表中我们还可以看到,融资模式的转变导致自2016年以来,母公司层面融资现金流量净额突然于2023年又首次出现赤字,流出85亿,也说明实在不是万科不为而是不能。
由此我们也不难理解为什么万科在2023年报中提出:万科将着力推动公司平稳渡过模式转型:一是,通过大宗资产、股权交易兑现“蓄水池”。2024 年实现交易回款不低于 300 亿元。二是,坚定降杠杆。未来两年削减付息债务 1000 亿元以上。且主动推进融资模式的转型。三是,在保障交付不出任何问题的底线基础上,为消费者提供行业领先的好房子、好服务。
现在看来,实质上万科是别无选择,只能在母公司层面把负债降下来,而子公司层面由于实行项目融资,也很难如以往一样融到大额资金,一来一去就被逼降杠杆了。回想近来万科非得在行业不景气的时候急于卖资产的举动也就不会匪夷所思了。
这也意味着,房地产行业的经营模式正在发生彻底的转变,有点顺我者昌逆我者亡的意味。降杠杆可能是唯一的生存之道,所以我们不难理解万科为什么会提出目前的一些措施了,一句话,为了活下去。2018年可能还是潜意识中的认为,这次是真的刻骨铭心了。
那么$万科企业(02202)$ 会采取一些什么措施来积极应对呢?主要包括但不限于以下几条,大家也可以想想还有没有其他对策:(万科在2024 年 4月14日回应舆情时提出:已制定一揽子稳定经营和降低负债的方案,能够妥善化解这些阶段性压力。将首先立足“自救”,立足自身能力和资源自我化解风险,对所有在手业务,全部重新打开和检视,分类进行梳理,并制定针对性方案。其次是用足现有的各类融资工具。最终达成今明两年我们的债务规模将下降 1000 亿元,债务风险获得实质性化解。这里我也郑重承诺,万科集团所有项目,将保证按时高质量交付。):
1、加快销售,特别是一些已经是现房的,这个反应在存货方面的就是至2023年末已完工开发产品(现房)1077.4 亿元,因为不涉及监管,销售资金是完全可以运用的。
2、变卖资产即大宗交易和股权交易,这也就是为什么最近经常会曝出万科下面公司及项目的出售信息和传言。
3、经营贷和REITs等形式的融资,只要不涉及开发项目,这些融资还是可以由母公司运用的。
4、就是我上文“造成万科当前财务困境的真正原因”提到的大力回收其他应收款,减少表外资产,这块资产事实上回旋余地很大。
当然财务的问题至少长期来说肯定是经营的问题,所以销售市场回暖,万科管理能力的提升永远是万科变好的最好策略。
兄弟分析辛苦!困难是有,不然也不会跌的一塌糊涂。然而办法也是有的,就是瘦身啦,亏着卖一些资产。现在卖的确不好卖,类似于股民为了降杠杆割肉吧,不割肉就要爆仓(死)。房地产国庆之前应该很难走好,但会慢慢稳下来,因为政策转向了,房价也在下跌寻找一个平衡点。熬吧,万科死不了的。$万科企业(02202)$
母公司有接近4千亿的子公司的其他应收款,随着楼盘销售竣工结算,款项会逐步回流的。并且后面都是子公司按项目自己贷款,母公司主要收回以前给子公司的款(其他应收),所以母公司后面应该处于现金净流入状态。
万科的现金紧张不是母公司紧张,而是整个集团这个范畴。母子公司之间这么大金额的应收,如果集团层面资金不紧张,母公司也不会紧张的,相互调配一下资金就解决了。
这种想法就不对了。你想为什么要转进来?是因为真诚么?
更多的是因为万科母公司层面这些年贷款利率一直在降,和不并表业务的贷款利率已经拉开明显差距了。并表是为了利用母公司的信用,拿到低息贷款。正常的商业操作,不要乱说。
那表外还有很多资产呢,管理层不主动说,你知道经营性业务价值都快4000亿了?报表上能看出来的也就2500亿左右吧。权益比例不同,不并表也是正常。发展业务有贷款,也是正常。只要总的能对上就行。
万科这种转入表内的方式,算是风险暴露的多一点,对股东是好事啊。
现在是和市场玩熬鹰的游戏,看谁更能坚持
其实是多重因素叠加在一起引起的,原因也是多方面的,毕竟22年年底各大行还在授信额度,谁也不知道怎么突然就变成了项目制。当然,万科管理层肯定也有责任。这一轮房地产行业如此错综复杂的走势,其实任何房企想很平稳的穿越都不容易。很多在万科身上的问题,其他企业也存在,而万科显然是被放大了的,谁让他们是标杆呢?就好比一场考试试题很难,大家都在看班长表现呢,结果班长表现也不能让人满意,大家又都会嘲讽“你看,他也一样”
希望管理层以后能长点心
顺势而为!