理不辨不明
1、“什么叫做社会公允价值？”
认知不到位，总是会吐血的，看到万达15年160倍资产增值，估计你还得找个盆接着；
2、“就是散售价值？
“商业综合体是用商业管理公司运营，统一业权的，没法散售
公司就有成本
营业收入首先有10%出头的营业税金附加
然后有营业成本，各公司占比不同，总体租金越低，成本占比越高，包括折旧能源成本等等，物业重估的建筑物不折旧
营业成本去掉之后，是三项费用，销售费用，管理费用，财务费用
销售费用包含推广的各种成本，管理费用主要是工资，还有招商咨询等开支，财务费用就看负债大小和成本了
这些都扣掉之后，缴纳25%的所得税，物业重估的，重估盈余所得税递延负债
你拿账本算算，就知道这个社会公允价值有多可笑了
建设成本，不止物业建筑成本，装修成本，这些成本你也低估了，另外，停车位是非常贵的，面积也很大，除非做地面停车位
有些人问我新城综合体怎么样，我回答都是不看好，报表都写着租金多少，按业绩分部看一下，就知道情况了
其实万科郁亮一句话就点透了零售商业物业的价值，一个城市，只有排前几名的物业回报是好的，尤其第一名，远超其它物业的回报，这就是边际成本决定的，假如项目数量越大越赚钱，万达也不用卖项目卖资产了”
估计你没有读我的文，建议读三遍。
a、我在文中有“从社会公允价值来看，新城未来3-5年，每年赚到不是财报的几十亿或者一百亿。而是21.6*30=648亿，考虑公司三费、营业税、所得税。等原因打5折算300亿是保守的。
b、你可以学习下万达的租金和净利润关系，大概净利润是租金的50%左右；
c、所有的成本在一个模型广场下已经计算过了，而且你列的部分费用是在物业费里面的。
d、建设成本、装修成本没有高估，我自己做类似装修的商业地产3年，刚好我是负责20万平方米商场的装修总负责。地下室建设成本确实比较高，已经综合平均下来了。另外再说车位就无意义了，车位未来停车费也会慢慢提升。
e、你看新城报表的租金确实不高，因为一半是才开业。今年10亿租金。新城的租金会未来大幅度提升，我实地调研了8个开业是吾悦广场，当然我调研的万达广场也很多。租金文中已经写到需要4年的提升。
f、万科郁亮那句还说到点子上了，其实也证明了吾悦广场的价值。无论万达还是吾悦迭代4次，把其它综合体甩2条街之外了，所在区域吾悦广场都是区域10平方公里的第一。
g、万达的事情你还得擦亮眼睛。万达是过去几年海外投资2500亿，国内文旅投入几千亿。这些都产生大的现金流。王健林之所以敢这么大手笔，就是之前万达广场类型的住宅拿地爆赚，叠加综合体租金稳定提升带来银行的认可。万达2016年196亿租金，2018估计300+租金。
3
“一个海港城，租金60亿，60个新城广场能去换一个海港城么？
投资这都是靠脑补市值空间？月租1.8万，价值能到800万，您真敢想……（物业重估有很多标准可对比，各公司报表里都写着）”
海港城那种建的时候估计没人想到那么多租金，因为没有几个人有洞察力。
建的多了，复制的多了，当然有那么15%可能经营一般，当然也会有几个冒尖的，平均下来年成熟的租金1.1亿是可以看到的。
公允价值就是按照买铺人现在能买到的价格，20年静态就是20pe，当然个人买铺基本租金就是收益了。公司考虑税费打5折，所以每年300亿，如果按照个人买铺，600亿以上。你以为我拍脑袋打五折吗？
至于物业重估价格是按照当年的，肯定重估的慢一些，我是看到成熟综合体的租金，洞察未来的情况。当然重估会每年都有，等到你看到了，可能市值已经几个double了。
4、研究一个商业模式，或者公司，最好把它研究的光着身子，以为扒了外套就看明白的，明显是没有看到真正的身材，要知道很多胸罩里面也有棉花，作为严谨的投资者，必须得看到脱光的，甚至还得再深入一点。建议多做点功课，把万达15年的历史细细研究一下。
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人家没空了。人家是必须看到报表，才看到价值和意义。新城加油，三年涨个五倍还有业绩涨得让他们明白。
这些请教我的问题，我就不回答了，我文中的模型你可以看到。接近真实成本。
你看一个广场，要全周期的看。不是看某一年确认的某一部分。
建议读我那篇文3遍。少1遍都不行。你问的问题里面回答了大部分了。奇怪为什么还要问？
常州吾悦广场租金年报资金看，1季度报也有。
新城的净利率和一个广场的收益模型有一毛钱关系吗？
很多人看不清楚价值，就是盯着财报看。真有知识储备和能力也能看清楚，把跨期的几年放一起看。新城A的年报好像只有2年。所以要单列1个广场来算。
建议先研究万达的15年历史。万达每年的年报公开都可以查到，好好计算一下。
2016年新城报表披露，常州新城吾悦投资27.6亿，建筑面积29.4万平方，其中散售12.6万平方，主要是8万平方住宅，住宅建安成本您大概知道否？请问平米投资成本多少？ 这是总建筑面积，不是计容建筑面积
2016年新城物业重估影响利润5.93亿，新城的租金有多少，11个吾悦广场租金4.4亿……请问新城净利润多少，单持有这11个物业，财务成本多少？
这都是报表里写的，你不用打赏我
常州吾悦广场2012年就开业了，培育期早过了，请问租金多少？
你别自己想了，新城报表写的那么清楚，平均租金好的就不到90块钱，你还在坚持你说的租金，别回复我了，我没空了
@jiancai :
原作者还是下了一些功夫，关于建安成本也还基本靠谱。但是他显然不太了解财务知识，并且逻辑有严重问题，竟然拿单铺100平的售价和回报来类比6万方综合体，拿个人单个商铺出租几乎0成本来类比几百家商户的综合体的运营招商支出。
简单的问题，400多万买5个点理财一年回报也有20万，买商铺出租21.6万，你会选哪个？
如果花作者所谓的 社会公允价值 20多亿，买个综合体年租金收入就算一亿，税后净现金流就是10000-税2000-招商运营旺场维修1000-所得税1750=5250万，年投资回报率2.6%！谁会买？
且不说你的租金本身就不对
去年底开业现在203个万达广场，至少有80个还处于培育初期，50个是培育过程。成熟的才有73个左右是成熟期
你把成熟期的单列出来才知道租金是多少？
不实地调研，难道是靠看静态含不成熟的广场的所谓统计？
为什么万达租金上升每年20%-30%？成熟期的只涨10%,其它的要涨30-40%才达到这个平均。
对不起，我做投资第一是实地调研，然后才看报表。可能和你打法不一样，你都是看新闻的
如果时间回到2014年1季度，我参与董宝珍团队调研了100多家主力经销商，了解到真实库存和需求，如果是你看新闻，每天不下于10篇媒体文章茅台要亏损，要业绩大幅度下降。
实地调研是获得第一时间信息的唯一有效渠道。
对了那个项目我调研过了，广场分2部分，最早开的是没有公共视野的，属于1代产品，新城试水产品，感受一般。新的部分是后建的，达到3代的水平。生意比较火。距离1公里之外就有万达广场，目测生意只有新城的一半。人流量。通过商户了解到同一个品牌的连锁餐饮，万达的生意只有新城的1/3，正考虑关店。
新城1代+3代的混合产品就把万达去年开的万达广场干沉了，对其它地方的吾悦广场，我觉得竞争力可见一斑。
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