理不辨不明


1、“什么叫做社会公允价值？”


认知不到位，总是会吐血的，看到万达15年160倍资产增值，估计你还得找个盆接着；



2、“就是散售价值？
“商业综合体是用商业管理公司运营，统一业权的，没法散售
公司就有成本
营业收入首先有10%出头的营业税金附加
然后有营业成本，各公司占比不同，总体租金越低，成本占比越高，包括折旧能源成本等等，物业重估的建筑物不折旧
营业成本去掉之后，是三项费用，销售费用，管理费用，财务费用
销售费用包含推广的各种成本，管理费用主要是工资，还有招商咨询等开支，财务费用就看负债大小和成本了
这些都扣掉之后，缴纳25%的所得税，物业重估的，重估盈余所得税递延负债
你拿账本算算，就知道这个社会公允价值有多可笑了

建设成本，不止物业建筑成本，装修成本，这些成本你也低估了，另外，停车位是非常贵的，面积也很大，除非做地面停车位
有些人问我新城综合体怎么样，我回答都是不看好，报表都写着租金多少，按业绩分部看一下，就知道情况了
其实万科郁亮一句话就点透了零售商业物业的价值，一个城市，只有排前几名的物业回报是好的，尤其第一名，远超其它物业的回报，这就是边际成本决定的，假如项目数量越大越赚钱，万达也不用卖项目卖资产了”


估计你没有读我的文，建议读三遍。
a、我在文中有“从社会公允价值来看，新城未来3-5年，每年赚到不是财报的几十亿或者一百亿。而是21.6*30=648亿，考虑公司三费、营业税、所得税。等原因打5折算300亿是保守的。
b、你可以学习下万达的租金和净利润关系，大概净利润是租金的50%左右；
c、所有的成本在一个模型广场下已经计算过了，而且你列的部分费用是在物业费里面的。
d、建设成本、装修成本没有高估，我自己做类似装修的商业地产3年，刚好我是负责20万平方米商场的装修总负责。地下室建设成本确实比较高，已经综合平均下来了。另外再说车位就无意义了，车位未来停车费也会慢慢提升。
e、你看新城报表的租金确实不高，因为一半是才开业。今年10亿租金。新城的租金会未来大幅度提升，我实地调研了8个开业是吾悦广场，当然我调研的万达广场也很多。租金文中已经写到需要4年的提升。
f、万科郁亮那句还说到点子上了，其实也证明了吾悦广场的价值。无论万达还是吾悦迭代4次，把其它综合体甩2条街之外了，所在区域吾悦广场都是区域10平方公里的第一。
g、万达的事情你还得擦亮眼睛。万达是过去几年海外投资2500亿，国内文旅投入几千亿。这些都产生大的现金流。王健林之所以敢这么大手笔，就是之前万达广场类型的住宅拿地爆赚，叠加综合体租金稳定提升带来银行的认可。万达2016年196亿租金，2018估计300+租金。


3
“一个海港城，租金60亿，60个新城广场能去换一个海港城么？
投资这都是靠脑补市值空间？月租1.8万，价值能到800万，您真敢想……（物业重估有很多标准可对比，各公司报表里都写着）”


海港城那种建的时候估计没人想到那么多租金，因为没有几个人有洞察力。
建的多了，复制的多了，当然有那么15%可能经营一般，当然也会有几个冒尖的，平均下来年成熟的租金1.1亿是可以看到的。
公允价值就是按照买铺人现在能买到的价格，20年静态就是20pe，当然个人买铺基本租金就是收益了。公司考虑税费打5折，所以每年300亿，如果按照个人买铺，600亿以上。你以为我拍脑袋打五折吗？
至于物业重估价格是按照当年的，肯定重估的慢一些，我是看到成熟综合体的租金，洞察未来的情况。当然重估会每年都有，等到你看到了，可能市值已经几个double了。

4、研究一个商业模式，或者公司，最好把它研究的光着身子，以为扒了外套就看明白的，明显是没有看到真正的身材，要知道很多胸罩里面也有棉花，作为严谨的投资者，必须得看到脱光的，甚至还得再深入一点。建议多做点功课，把万达15年的历史细细研究一下。



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