距离上一次聊物业股差不多两年了，期间地产行业持续暴雷，上下游受到毁灭性冲击，物业股的估值大幅度下降，包括大型物业公司在内的物业股毫无疑问已经低估，值得关注。
曾几何时，碧桂园服务、旭辉永升服务、金科服务PE高到50倍以上是家常便饭，并购整合、花样增值服务等似是而非的概念大行其道。回顾行业的跌拓起伏，更容易看清物业的本质和核心要素。
口碑、成本控制能力、母公司稳健度依然是我最关注的三个指标。鉴于目前国内特定环境，增加一些排除项：三四线的物业公司、母公司暴雷的物业公司、难以持续向好的物业公司。
所以现在我关注的清单只有几行了：
这些公司中，星盛商业股息率10%以上，滨江服务、金茂服务股息率近8%。
这些业务基本不需要资本投入业绩很多还有双位数增长的公司，绝大部分估值都不到10PE。
滨江服务在业绩发布会上宣布今年管理面积确保20%增长，争取30%增长。
金茂服务董事长在业绩发布会上宣布未来五年再造一个金茂服务，争取业绩年增长20%。
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以公司质地，滨江服务、中海物业、华润万象生活，我列为A类；很多投资者喜欢的万物云、建发物业我列为观察类；越秀服务、保利物业平稳少特色，我视为可以根据估值简单操作的公司；金茂服务、星盛商业我视为有疑虑但可能有超预期回报的公司。
地产行业暴雷还在持续进行中，看好并不意味着没有风险——以后有时间我会对具体公司的优缺点做一点分析。