看到了很多讨论关于华侨，也简单谈下自己对华侨的看法。
华侨从来不是一家以高周转见长的公司，从华侨的周转率和主流房企的周转率上可以轻易看出来。
华侨在我看来2010-2015年以前也并不优秀，现房销售和销售增长率在主流房企中极其平庸。
变化始于2016年吧，反应在报表可以开始看到预售账款的增速上，预收从2015年到2019年62-150-310-423-700（预收和合同负债）。
考虑当前的房地产形势，市场增量显然越发困难。高周转的企业很难继续提高周转，而华侨却有机会变快。华侨一些地块的当年销售开始反应这一点过去的慢为后面的快提供了可能。
房地产三方面能力我觉得至关重要，运营能力（周转，品牌），拿地能力，融资能力。华侨在拿地能力和融资能力上至少可以占据两项。
华侨销售规模不大，土储2700万再加上在建4000万的规模，这也留足了销售继续加速的可能性。而其他房企面对的可能是面粉贵过面包。
华侨的长处是大块土地的成片开发，周围环境的变化带来的提升会带来地方和企业的双赢。
资产沉淀，仁者见仁，不过核心地段的商铺资产我认为成本计价的情况下更是一个金矿。尤其是长期Roe维持高位的情况下，资产沉淀并没有成为负担。
其他企业慢下来的时候，华侨负债还在增加，可以理解为风险也可以理解为进取。
欢乐海岸模式和亚洲第三的文旅也可以提供无限的想象力！不用再寻求新的赛道。
赞同的是再好的模式最终都要体现在报表，最近三年销售的快速增长已经开始体现，后面也只是继续观察。
本人重仓华侨，看法难免偏颇！
华侨城这几年效率周转率在提高，主要方法是自己成片低价定向拿地，然后与优秀房企（万科、金地、融创等）合作开发并表房地产项目，自己专注文旅，如欢乐海岸建设
华侨城有几个吹票的大v，简直不忍tm直视，撒都可以被他们解读为利好，虽然股票估值是很低，但是吹的有些没有下限！
华侨城去年的业绩，确实让人眼前一亮，今年上半年的增速也进了前20，方向已经得到验证。19年年报里也提到“周转效率提档加速”，现在要做的就是坚持正确的路线。
其实你们研究过来研究过去也没什么卵用，科创版那么多企业估值那么高，是因为研究企业基本面研究出来的吗？是意识主导了能量，能量主导了趋势，趋势主导了行为。如果国家马上出台若干政策，改变华侨城的政策意识，比如扶持新城镇化扶持城市文旅扶持文化产业，比如给免税牌照，那么你看涨不涨，为何，因为马上大家的意识就变了，能量也就变了，行为也就变了，价格也就变了，市场需要引擎，需要改变市场意识的触发器引导器。那么说华侨城的真实价值是多少？你去估算一下把所有资产卖了是多少就完了。就这两样，我们持有是因为一其值钱，二其等风。就这么简单
欢乐海岸能成的话，估值10PE起跳。一个一个看吧，至少现在的顺德复制的还行。接下来要看宁波的了？
在目前股市的体系下，多元化经营反而让市场难以对其定价，资产的未来现金流不清晰就难以折现，反而专注往往能得到超越行业平均的溢价[摊手]
这两年华侨城的变化还是看得到的，有时候不用改变太多，能延续当前势头就是好事。
基本认同，只是文中有一个问题，即便土增税影响，把毛利打下来，照例其税负影响应该在净利润中体现。何况除土增外，所得税，增值税也随之因所谓低廉的土地成本使得进一步让净利润走低，所以我始终对其利润空间持进一步质疑的态度。何况从其拿地运作模式，资金的使用效率受开发周期的影响，财务成本不会不低，但从财报中其财务费用我也存在相关疑点。其二，从其主营业务构成而言，旅游业务占比相对较大，持有性资产其土地成本结算的方式应该按固定资产，无形资产或投资性房地产长期摊销的方式进行结转，这种方式必然使得利润表数据比较好看。但实际情况是啥，可能只有挨揍了才会明白。
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