好多华侨城的股东在反驳，但仅仅谈模式是没有意义的，地产的帐不是看着逻辑畅通就没有问题。如果是在十年前，这种吃足利润的开发模式是当时的主流，但就是考虑到这一大弊端，才在2009年严格执行了土地增值税，从普遍交纳1%的固定额度，变成了按照增值额累进税率执行。
简单说，房企多卖掉一个亿，大约有5千多万甚至6千多万是变成税被收走的。房企囤了好多年的地，大幅增加的管理费用、销售费用和财务费用等，换来的溢价收益就得不偿失了。在华侨城的财报中，毛利润率是超高的，净利润率也高，但并不能与之匹配，就是这个原因。


从2010年开始，各家房企便开始改变了自身的运作模式，从利润最大化，全面转向资金效率最大化，用高周转赚钱，典型的就是碧桂园的“四五六”，一度甚至升级到“三四五”。2010年之后表现好的房企，碧桂园、恒大、融创等都是这种闪电战的高手。而90年代开始依靠资金优势遍布全国的港资房企，在运作机制上无法应对这种规则的变革，这几年已经基本让出阵地了。
华侨城也在调整，但重资产的模式决定了它和其他房企的运作不一样，所以和行业龙头的差距逐步拉大。2010年，华侨城的营收超过万科的1/3，但到2019年已经不足万科的1/6了。近两年，华侨城的增速开始加快，这是一个好现象，如果能把2019年的趋势保持两到三年，估值提升是水到渠成的事。


大家都在做地产股投资，愿意探讨投资的我随时欢迎，但脱离具体数据泛泛谈模式或者理念，我就不回复了。地产股现在整体低迷，投资地产的朋友都不易。希望华侨城业绩与股价节节高，大家的坚守都有厚报