不明真相的群众 的讨论

投资豪宅不是用DCF模型进行量化投资的，主要参考的指标是当地独立house的长期年化上涨率。豪宅投资主要是定性分析，逻辑有这样几点：1. 土地和房地产抗通胀 2. 自己住房卖出获利完全免税 3. 可以使用杠杆（前提是：同类型物业当地长期年化收益率高于贷款利率） 4. 可以非常方便地再融资 5. 时代进步，富人净资产总额绝对数越来越多，富人总喜欢买豪宅，即使普通人，也是通过买独立house实现向往美好生活的愿望，因此这类物业资本增值是非常可预期的

房子也好，其他商品也好，还是要分成消费品和投资品两种来看。消费品就是有钱难买我乐意，我愿意花多少都行，每个人对同样的享受定价是不一样的，投资品就还是要用DCF估值。
所以，如果你把股票也当成消费品的话，学@省心省力 开心就好

中档小区物业费大概占租金15%，我个人是觉得跟房租比起来这个不算什么，可能我表述有误。就算把这个扣了其实收益率还是有5%附近。关于税，我不知道澳洲税法改了没有，以前一直是房租收入可以跟利息支出几乎完全对抵的，因为大部分人是按揭买房，而且只有完全出租才能享受抵扣(因为这样才能算经商成本），所以你可以理解这个房租对于按揭的人来说本来就是免税，因为你如果自住的话这套房的按揭也没法跟你工资抵扣。就算不算跟利息对抵这部分，其实房租税也没那么高。假设你在澳洲没有工作，收入只有一个房租，起征点是18000澳元，超过18000是20%，超过45000才累进到32%，那么两房公寓是不可能达到45000收入的，而且你还可以扣掉折旧或者物业费用，综合税率我估计在10%这样。

现代社会里情绪价值是很贵的。而且人越大情绪价值越贵。

就个人肤浅的观察，国外的一线城市的房价溢价低更多体现在房价收入比低上，这部分的因素占比多些。而全球一线城市的真实净租金的租售比的差异并不大，平均来看，集中在1%-2%范围内多一些。。。不论是东京、巴黎、伦敦、纽约的公寓还是北京上海的公寓（国内叫住宅）。。。

21年哪有那么高，从20年关注房子以来租金回报年限就没有下过50。

国内中产，出去了，学历作废，语言结巴，很容易变成底层，也不好过。

去年刚卖了一套广州天河北的一流学区房，735w，月租8500，1.4%都不到，相信北上深中心的房子回报率更低。

有人会问这么高房租为啥他们能承受。这就是生活水平高，人均收入高的优势了。之前悉尼风控三个月，租客跟我说，澳洲zf每个月每人白发2万人民币现金(具体数字忘了），外国人都发，发到解封为止。为什么zf敢发这么高补贴，因为澳洲街上随便抓个人月薪都是3到4万人民币。所以他们购买力很惊人。