$贝壳(BEKE)$ 2023全年业绩点评
1、市场份额：存量房GTV yoy+28.6% vs全行业约+30%。新房GTV yoy+6.7%，vs全行业-6%。贝壳整体跑赢市场。
2、货币化率：由于北京佣金调整，存量房自营业务take rate略微降低。存量房平台take rate提高。新房take rate提高。
3、整体GTV margin达到0.7% vs 2022 0.65% vs 2021 0.56%。增长来自于新房货币化率提高+存量房平台货币化率提高。
4、家装、租房管理业务增速不错，约yoy+100%。
5、全年自由现金流70亿（经营现金流111亿-股权激励32亿-资本开支9亿）
6、全年股东回报95亿（回购7.19亿美元+特殊股息2亿美元+年度股息4亿美元）
点评：行业下行期在产业链中话语权更高，顺势提高货币化率，而成本端（三费）相对固定，规模效应比较明显。
基本面最大的变数来自于行业中期维度的Beta，只能走一步看一步。若保持现状，贝壳还是个年赚50-100亿的轻资产公司。
目前市值1200亿（港股股价36.5），扣掉净现金834亿后，只有5.2倍估值。payout ratio也比较满意。轻资产+龙头，是行业下行周期的不错选择，我会继续持有。目前持有2%仓位，可能择机加仓。（主要取决于房地产探底情况）
$贝壳-W(02423)$
精彩讨论
曼巴投资03-20 08:56除净现金没大毛病（一般情况下），但帖主犯的两个小错，对贝壳影响比较大：①贝壳的股东权益小于净现金，我一直扣除的是“净现金和股东权益的低值”，我算下来是549，比帖主的834，少了285亿；②估值的时候，分母就要去掉利息收入，如果不多还好，但贝壳12亿多。
具体到贝壳：
20240317,贝壳还是保持了很好的净现金状态，最新净现金598.529亿，环比有下降,但其实长期投资的235.71亿中大部分都是存款或债券，可以毛估估有220亿算成现金，那么净现金有818.529亿。股东权益是720.998亿，刨除不靠谱的商誉48.5681亿无形资产10.6746亿后还有661.7553亿。当然，这661.7553亿里面还有235亿的长期投资（大部分是长期存款和债券）、19.651亿的固定资产、96.102亿的应收。从资金占用看，公司应付-应收达到了375.316亿，约占比股东权益有51.98%，显示公司超强的竞争实力和占款能力。所以，保守的话，公司靠谱股东权益有661.7553-（235.71-220）-19.651*(1-0.5)-96.101*(1-0.1)（长期投资把存款和债券去掉，固定资产打半折，应收打9折）=549.7289亿。
结论：公司目前状况可变现净资产（净现金和靠谱净资产取小值）为549.7289亿。还是非常充足的。
流浪行星03-20 12:05毛估估，是在长期跟踪，深度学习之后，发现变量太多无法洞察之后的妥协。
而不是一上来，跳过学习环节，直接毛估估
曼巴投资03-20 08:57另外利润和自由现金流也高估了点，算下来，贝壳目前估值是大于10倍的。。
曼巴投资03-20 08:45太对啦。。并且扣了“属于自己的可以自由支配的现金”，那么估值的时候，分母就不能有任何利息收入。
这对于12亿多利息收入的贝壳。。。占比还真不小。
曼巴投资03-20 08:31“目前市值1200亿（港股股价36.5），扣掉净现金834亿后，只有5.2倍估值”这段是错的，净现金不能这么扣。
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“目前市值1200亿（港股股价36.5），扣掉净现金834亿后，只有5.2倍估值”这段是错的，净现金不能这么扣。
新房房住不炒，总感觉二手房也会房买不高，撮合佣金上国家可能会出指导价，直接限高划条线……
贝壳要进军房地产开发，摸不准以后还是不是个轻资产公司
扣现金后很便宜，不扣现金后又马马虎虎。
跟着地产大周期波动。
装修业务发展确实不错，内部的1000亿目标，可能不是梦。
恒大造假如何触目惊心：两年虚增收入5641个亿。其中2019年虚增收入2139.89亿元，占当期营业收入的50.14%，虚增利润407.22亿元，占当期利润总额的63.31%；2020年虚增收入3501.57亿元，占当期营业收入的78.54%，虚增利润512.89亿元，占当期利润总额的86.88%。
追问：这么严重的造假，居然没有发现，谁的责任？审计机构呢？其他地产公司合计造价几十万亿。有没有可能
5.2倍的估值只有2%的仓位？那准备什么情况下会加仓到更大的仓位？
股权激励怎么会消耗现金呢？股权激励的逻辑不是增发送股吗？