雅生活服务这只股票，从2020年7月的高点，到2023年收盘，跌去了93%左右。你很难想象这家公司的价值，会是三年半之前的7%，但市场就是如此荒谬。2024年开年又继续下跌15.36%，雅生活跌到了极度变态低估了。因为，2023半年报显示，雅生活服务盈利9.5亿，归母8.39亿。这样一个年盈利20亿左右的物业公司且账上还有37亿存款的公司，目前市值跌到只有39亿人民币左右（2024年2月2日收盘价）。是不是变态低估，大家自己判断吧。
我跟踪雅生活服务其实很长时间了，但真正建仓时间不长，是在2023年8月份才开始逐步建仓的，现在是本人的第一重仓股，仓位高达9成。有人以为我是赌徒一个，在当前这个时间居然重仓与房地产关联的个股。我为何敢下血本重仓这只股？
第一，雅生活服务出现了历史性建仓良机。2023年雅生活服务出现了事件性股价驱动建仓机会。一个是梁宏的低位减仓，一个是碧桂园服务低位大幅计提减值带崩物业股（当天雅生活服务股价跌幅超过碧桂园服务）。如果没有大金链子低位砸盘，如果没有碧桂园服务出台恶心的减值公告带崩物业股，雅生活服务股价绝对不会这么低残，但是反过来想，这是给长线投资者多么好的建仓机会，不抓住岂不可惜？与同行比较，雅生活服务股价明显低估。最近的半年报数据显示，从营收数据看，碧桂园服务是207亿，万物云160亿，绿城服务82亿，雅生活服务是77亿，保利物业71亿，华润万象68亿，中海物业66亿。从利润数据看，碧桂园是24.8亿，华润万象生活是14亿，万物云是10.5亿，雅生活服务是9.5亿，保利物业是7.7亿，中海物业 6.7亿，绿城服务是4.3亿。可见，无论是从营收数据比较，还是从利润数据比较，雅生活服务市值理应和这些市值上百亿或近百亿的物业公司归于一类，但是雅生活服务市值只有43亿，明显属于低估了。
第二，买入之前做过一定调研。坦率说，我买雅生活服务除了自己调研其母公司楼盘，还问了在银行和税务部门工作的朋友，特别问了在农业银行总部工作的同学，他们农业银行被雅居乐挖走了好几个人，从他们那里我获得一些重要信息。雅居乐资产质量并不差，海南清水湾还有300亿货值左右（按目前价格计算，后面涨价还不止这个价）。雅居乐从2018-2021年拿地开支1123亿，这些钱不能从银行贷款，只能从其他途径借钱，当然雅居乐自有资金基本在40%左右。我觉得以后海南如果解除限购，雅居乐流动性得到缓解，雅生活服务股价会暴力修复。
第三，雅生活服务在存量地产时代外拓能力很强。过去地产行业景气时候，地产母公司给物业公司大量输送利益，现在由于开发商变得捉襟见肘，新开盘萎缩使得物业公司的前介业务与案场业务大幅下滑，这种关联交易大幅减少，基本斩断地产输送利益的途径，这种业绩是比较干净的业绩。后地产时代，存量房物业竞争更加激烈，只有品牌效应好，管理优秀的物业公司才能获得外拓业务。雅生活服务外拓在行业排名第一，特别是最近雅生活服务在珠海横琴获得澳门新街坊物业管理业务。那个项目是很不错的高端住宅小区，是专门针对澳门同胞居住的小区。雅生活服务能获得那样的优质项目，可见其在物业管理领域还真有几把刷子。2024年开年首月，雅生活服务旗下子公司科瑞物业就获得5个优质物业管理项目。由此可见，雅生活服务在物业领域还是有一定影响力的。
第四，物业公司有独特的商业模式。物业公司除了是典型的轻资产、现金流公司，没有存货，没有折旧，没有研发支出等等。还有最特殊之处：物业存量盘没有人与你竞争，只有增量盘有竞争。一个小区，一旦物业选定之后，很少被替换，除非那个小区业主集体闹事，把物业替换。不像买汽车、衣服、医药等其他公司，其存量产品面临激烈竞争，而物业不会。譬如买某种感冒药，消费者选择余地很大，既可以买这个公司，又可以买那个公司的药品，面临激烈竞争。但是物业公司不会存在这种激烈竞争。譬如海南雅居乐清水湾项目，其物业费高层收费3块8，别墅5块8，其他物业公司看到眼红，想去夺走这块肥肉，夺得了吗？
第五，我判断雅生活服务后面会恢复正常的分红。受母公司拖累，雅生活服务在2022年年报没有分红，但是2023年首次给投资者中报分红。查阅其历年分红情况，可以看出该公司分红还是比较大方的，最多一年每股分红0.5元人民币以上。买股就是要买“王子落难时”，他日王子重辉煌时候，股价和分红一定会给投资者惊喜。当然，前提是选的股是真王子，不是假王子。不要陷入价值陷阱。
基于上述几点，我几乎全仓杀进雅生活服务，不知对错，让后面的市场来检验吧。特别声明，请各位看官独立思考独立判断，莫要盲目抄作业。
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本人也拿了一些雅生活，提一些担心供大家参考。
物业的好处不用多说，大家都知道。长期生意，轻资产，现金流好，生意简单易懂。正常给15Pe-20Pe一点问题没有。
投资股票有一点很重要，就是管理人的人品。雅生活是雅居乐的子公司不是陈老板的子公司。雅居乐活不下去的时候，陈老板是一定要将雅生活榨干净的。
榨干净分两种方法，一种是把雅生活做得很规范，不侵占雅生活现金，不欠款，该分红分红，消除市场的担心，估值回归正常，比如说15Pe，市值能达到200亿。这个时候雅居乐能得到的东西是，分红款50亿*40%*75%=15亿。200亿*40%*40%股票质押贷款32亿。小计47亿。
榨干净的另一种方法是直接挪用雅生活的资金以及抵押贷款拖欠关联交易应付，这样也能拿到50亿而且不用分小股东不用交税，甚至能拿到更多。股权质押贷款能拿到40亿*40%*40%=6亿。最少56亿以上。
只不过第二种方法是违法的，按理有人会承担刑事责任。只不过法治能不能到位就另说了。如果陈老板判断刑责问题不大，能找到人顶缸，或者能搞定，则采取第二种方法的可能性很大。
第二种方法，可以采取多种方式榨取雅生活的现金。a）直接挪用现金或者现金担保去银行贷款。这个数理论上可以拿到38亿。b）关联交易后不支付雅生活，这个数理论上也能达到50亿以上。要看年报关联交易额来判断。c）关联交易时价格不公允，理论上也能把雅生活的利润转移到雅居乐。以上a）是违法的，b）c）操作巧妙的话可说不清的。
往坏了想一下，也许哪天，当雅居乐倒掉，雅生活会面临什么？账上现金被挪用或抵押了，关联交易来的资产大幅减值，关联方应收款全部坏账，公司面临巨额应付。
所以，各位雅生活的小股东，知道要盯着那里看了吧，当下关联交易是最危险的。
$雅生活服务(03319)$
妥妥的现金流生产机器。按现在的估值，大股东占用资金也没关系。因为每年产生的现金流是源源不断的。大股东占用也会有结束的一天，但是现金流是不会断的。
如果雅生活的大股东还是个人，37亿现金他不回购他傻啊
雅生活服务市值44亿人民币，现金37.59亿。核心利润半年8.39亿，股价3.4，全年PE 2.6倍。
2019年到2021派息率25%～50%。2019 EPS 0.92派息0.45，20年1.32派息0.52。21年1.67派息0.41，但2022年末期没有派息。2023中期极少量4%分红率，派息0.025分，这个分红率非常寒碜，对它的分红也不能抱太高期望，期望它能够在2023年末期恢复派息。如果派息率25%，那么当前股价3.4港元对应股息率9.5%。
雅生活在手签约面积/在管面积=1.33。看上去预期增长幅度不大。
雅生活服务吸引人的地方在于PE极低，从雅居乐集团会议传出消息看，似乎雅生活服务业绩完成比较理想。基本面问题不大。投资预期是分红率提高，但也不能过于乐观。
从现在PE看，基本面没有太大问题，经营应当是安全稳妥的，净现金的公司，商业模式也不错，80%是外拓的业务。只要25%的分红率，9.5%的股息率就值得拥有了。
节前2.96港元买了一点点雅生活服务，快速收获了14.8%的涨幅。感觉雅生活服务的股息吸引力似乎不如建业新生活。
目前持有0.35%仓位。第一次买入的部分亏损49.78%，第二次买入部分盈利14.8%。当前雅生活服务3.4港元。
建业新生活，卓越商企服务，世茂服务，合景优活，这些有没有研究过，请教一下
据说梁红清仓是因为他们进不了董事会。不能好好的制约大股东。这会儿资本家很会钻财务报表的漏洞。你看着他账面上有钱。他账面上没钱的话，会计事务所也不会担责任。因为会计事务所只是查的那一个点。又不是联系全年。现在民营的物企都是存在这种问题。比如永升，融创，中梁，奥园等，再加上物业公司都是以人为本。不注重资产。换句话说，原股东想给你卖烂药。人家直接带走原班人马。等合同到期了再原地杀回来。或者和业委会勾结。做一个虚假偷天换日。咱们还真的不好说。反正我半千万都已经亏的连50万都不到了。反正我知道他们在里边儿弄虚作假。咱们也不行，极限一换一。
大家开始对物业商业模式的质疑和信仰崩塌是从恒大的各种骚操作开始的，发生在它身上的各种问题和顾虑都被带入到其他物业公司身上，现在恒大物业的各种利空出尽了，老板也被抓了，钱也被挪用了，母公司也破产清盘了。这时恰恰同样可以成为极端下限的锚，就算所有极端情况都出现了，物业公司依然能正常运营，不会清0一文不值，最多就是换个大股东重新出发，随着大家逐渐以恒大物业为例子认清实际情况，这个行业的价值早晚会回归的，这三天外围行情极差，恒大物业持续逆势反弹了30%多了。而雅生活各项指标都不比恒大物业差，包括母公司雅居乐也比恒大好很多。但今天恒大物业最新股价56亿多，雅生活才43亿，极端不正常
教授，2023年中报雅生活服务商誉和无形资产加起来46.76亿元，这个怎么看？