逆向投资者12023-10-12 10:40$万科A(SZ000002)$ $金地集团(SH600383)$ $保利发展(SH600048)$
近期有关金地集团的谣言很多,尤其是一张自媒体上的长沙项目停工的谣言被四处传播,写得好的是即使是谣言,也说明金地集团资金紧张。只能说行业确实非常差,除了央国企外,其他公司包括万科都活得很艰难,活下去真的是第一目标。但对于谣言,还得用常识辨别。
1,深圳华润的项目,也是有人造谣说项目没钱了原因是小股东金地集团没钱,一个2022年一季度的日光盘,四家股东,在2021年下半年监管资金就开始严格受控,居然造谣说项目建设资金出现问题。其实就是业主觉得价格高了,然后现在没有投资收益,所以就在装修标准等方面不停的找岔子,以弥补自己的损失。最近华润把石材准备好了放在工地上准备提高装修标准满足业主要求,业主欢天喜地。金地集团作为该项目一个小股东,也不是操盘者,居然也被造谣成因为金地集团没钱导致项目停工
2,长沙这个项目,我看了一下,今年开始销售,一个小楼盘,卖出了不少,今年开始销售的项目,金地集团能把监管资金挪用?而且小楼盘建安成本不多,销售的资金也足够了。就是施工方和供应商的纠纷被编成了金地集团没钱施工的谣言。
金地集团在谣言监控方面还是远不如龙湖集团,感觉金地集团对这些也不是很在乎,理工男特色,一心一意做事。如果是龙湖集团,估计第一时间就出手了。我去年在雪球上写的帖子,只是标题质疑龙湖集团暴雷的谣言,内容完全是正面的,居然也被雪球删除了,说龙湖集团不满我的帖子不实。
现在的买家,对交付极其焦虑,然后房价不涨甚至下跌,所以对施工进展非常关注,当然维护自己权益是好事,也是应该的,所以焦虑之下及装修标准的理解差异,导致业主动辄就是监管资金被挪用交付要出问题的逼宫手段以引起重视。深圳一个安居房居然也被业主投诉建安资金被挪用。
现在监管如此严厉,所以交付出问题的楼盘,一个是以前2022年以前销售的楼盘,一个是虽然2022年以后销售但销售不好的楼盘,所以现在开发商新开工都极其谨慎,预计销售不好就不会开工,避免浪费资金。
逆向投资者12023-10-04 20:30地产公司的负债,常见的说法是只需要关注有息负债,很多公司虽然负债高但很多是合同负债,只需要关注有息负债。这个说法在行业上行时没啥问题,但如果进入行业下行周期,估计就不能这样说了。合同负债,虽然不需要付息,但毕竟是债,是需要偿还的,不可能一直欠着不还。像合同负债,最终还得要交付。如果合同负债很大但月度销售收入不高,估计交付上会出问题。当然,政府背书信用无限的央国企不受影响。
万科:2021年中报合同负债6942.28亿;2022年中报合同负债5876.06亿;2023年中报合同负债4295.15亿
7月销售226亿,8月销售218亿,9月销售343亿
龙湖集团:2023年中报合同负债2465亿
7月销售121亿,8月销售125亿,9月销售145亿
金地集团:2021年中报合同负债1154亿;2022年中报合同负债1176亿;2023年中报合同负债971亿
7月销售105亿,8月销售121亿,9月销售131亿
招商蛇口:2021年中报合同负债1720亿;2022年中报合同负债1643亿;2023年中报合同负债1966亿
7月销售202亿,8月销售195亿,9月销售207亿
华发股份:2021年中报合同负债643亿;2022年中报合同负债685亿;2023年中报合同负债990亿
7月销售77亿,8月销售52亿,9月销售137亿
碧桂园:2022年末合同负债6691亿
7月销售140亿,8月销售140亿,9月销售77亿
新城控股:2021年中报合同负债1975亿;2022年中报合同负债2022亿;2023年中报合同负债1568亿
7月销售60亿,8月销售58亿,9月销售59亿
保利发展:2021年中报合同负债4425亿;2022年中报合同负债4343亿;2023年中报合同负债4417亿
像碧桂园合同负债高大6000亿以上,月度销售下滑到70亿水准,交付会出大问题。
从合同负债和销售来看,金地集团的合同负债/销售比一直处于相对低的水平,说明其已销售楼盘的工程进展相对而言是领先的,事实也是如此,金地集团很多在售楼盘都是已经完工或接近完工的水准,交付问题不大。
新城控股的月度销售数据真是神奇,一直在60亿上下,上报数据看来很不上心。
龙湖集团的销售和金地集团一个等级,但合同负债远高于金地集团,新城控股销售远低于金地集团,但合同负债也高于金地集团,什么原因?
$万科A(SZ000002)$ $保利发展(SH600048)$ $金地集团(SH600383)$
逆向投资者12023-10-12 11:59相对于出政策,其实个人更应该给的是对地产行业正确的看法和态度。
1,纠正一鲸落万物生,地产导致生育率低,地产导致消费低迷,地产导致实体经济不振等奇谈怪,不知道为何这些极其荒谬的观点如此盛行
2,政府负责民生建设公屋内部循环,商品房市场化政府不再限制
3,地产始终是非常重要的产业,无论在哪个国家,住的需求都是最大的,在住行吃喝玩乐教育嫖赌这些需求里,住的需求始终是最大的,对经济非常重要。无论发展什么行业,最终都是为了满足人的需求。
逆向投资者12023-10-05 09:58既然云飞天下提到应付账款数据,就罗列一下
万科:2021年中报应付账款6942亿,2022年中报应付账款5876亿,2023年中报4295亿
7月销售226亿,8月销售218亿,9月销售343亿
龙湖集团:2021年中报应付账款970亿,2022年中报应付账款962亿,2023年中报414亿
7月销售121亿,8月销售125亿,9月销售145亿
金地集团:2021年中报应付账款313亿,2022年中报应付账款358亿,2023年中报248亿
7月销售105亿,8月销售121亿,9月销售131亿
招商蛇口:2021年中报应付账款406亿,2022年中报应付账款473亿,2023年中报528亿
7月销售202亿,8月销售195亿,9月销售207亿
华发股份:2021年中报应付账款325亿,2022年中报应付账款278亿,2023年中报369亿
7月销售77亿,8月销售52亿,9月销售137亿
碧桂园:2021年中报应付账款3556亿,2022年中报应付账款2474亿,2023年中报2022亿
7月销售140亿,8月销售140亿,9月销售77亿
新城控股:2021年中报应付账款658亿,2022年中报应付账款400亿,2023年中报402亿
7月销售60亿,8月销售58亿,9月销售59亿
保利发展:2021年中报应付账款1254亿,2022年中报应付账款1294亿,2023年中报1423亿
逆向投资者12023-10-01 09:15月度销量这种数据,汽车行业也有,跳动很大,如果仅拿一个月的销售分析,可能会错得离谱。单月参考性意义不是很大,一定是长期跟踪看趋势。需要关注的点:1,行业趋势,2,公司排名趋势 3,公司销售趋势。三者结合起来才更有意义。
就地产而言,行业趋势,毋庸置疑,还在行业底部,同比去年居然还在下滑。但看环比,新政推出后确实在改善。因为行业冷清,传统的金九银十在当下也没有意义了,所以类似那种传统来看9月就是比8月好9月环比没意义的说法是错误的。所以9月环比增长很有意义,扭转了长达几个月的环比下滑趋势,说明新政有一定效果。但持续性如何,会否类似3月那种昙花一现的销售,还得跟踪。2,公司排名趋势,就$金地集团(SH600383)$ 金地集团而言,无论是全口径还是权益指标,今年一直在11名震荡,同去年的8有所下滑,但尚能接受,实际上就是和龙湖集团换了位置。3,销售趋势,同比一直在下滑,这也反映了金地集团的缩表现状。但同行对比来看,月度销售130亿,其实和龙湖建发金茂等是同一个层级,没有本质区别。和行业一样,环比在好转,说明金地集团的销售在7月到达谷底后,有所好转,当然还远不够,其实也就是整个地产行业的现状,底部震荡日子艰难。
去年下半年金地集团处于冲销售回流资金的状态,推了很多新楼盘,而且存在销售榜单提升信用的想法,所以去年金地集团的销售同比跌幅数据比万科龙湖好,和保利发展相当。今年不会有冲榜的动力,同比数据肯定会大大不如去年,关键还是自家实际经营及现金流。龙湖集团早早就促销卖楼,早于金地集团,对榜单兴趣不大,所以看到龙湖集团去年榜单排名及销售跌幅弱于金地集团,但今年就好于金地集团了,不过还是不能发公开信用债,国企再差,也能发信用债务,榜单其实没啥意义,就是一个开发商随意上报数据的平台。
金地集团短期债务比例高达到38%,一年内到期债务达400亿,这个是金地集团一直存在的问题,长短期债务结构远弱于龙湖等开发商。导致其有息负债其实并不高但现金短债比数据弱于同等级开发商。但从另一方面来看,现金短债比低问题一直存在,去年和今年极其困难的情况都过来了,对明年也不必过度担忧了,无论是从行业还是公司来看,都不会比今年更难了。就行业而言,今年大概率是最难的一年了,从行业数据和政策指数来看,明年行业形势至少不会比今年更差了。从金地集团本身来看,每年的短期债务都那么高,去年有150亿上下的公开债,具体数据不清,今年是200亿的公开债,明年公开债规模小多了,130亿上下,大部分是银行贷款。相对于银行贷款,公开债更容易成为暴雷的导火索,所以从短期债务结构来看,相对于去年和今年,尤其是今年,金地集团压力小多了,而且,如果行业好转,金地集团大概率能同步于行业。
有较大的上涨空间,但需要谨慎对待,关键还是行业能否恢复及反转,否则即使股价上涨也只是反弹
同样的结论也适用于$$万科A(SZ000002)$ $保利发展(SH600048)$ 等公司,在一个下行萎缩的行业,即使公司再优秀,也不能有公司股价大幅上涨的预期。