去年下半年美股大减仓后，空仓不少资金，无意中接触到物业股，立刻被物业行业的模式吸引，趁着去年下半年物业股暴跌开始逐步买入物业股，并持续进行了跟踪和研究，中间也坐了不少过山车，好在整体仓位一直没有多大变化，到最近逐步开始收获了一些果实。最近物业股2020年报基本都发完了，我也详细的看了一二十家年报，之前分公司写了一些年报解析，这里把收集的数据全面来一次盘点，如果大家觉得数据有用，不求打赏，只求转发[跪了]。
1、收入/利润：
上市物企top22总收入1146亿，总净利润162亿，年收入破百亿的物企4家，50-100亿的5家，50亿以下的13家。个人预估top22的物企总收入占整个物业行业收入比例大约在15%左右，行业集中度极度分散。利润10亿以上的3家，5亿-10亿的9家，5亿以下的10家。
2、收入增长率/净利润增长率：
top22 整体收入增长率39.6%，整体利润增长率67.7%，利润增长率远远高于收入增长率。从上图数据看，不考虑水分问题的话，这个增长率放到任何行业，都是一顶一的，尤其是全行业公司全面高增长，至少我以前没遇到过这种行业。
3、毛利率/净利率：
行业平均毛利率27.9%，平均净利率14.1%。作为劳动力密集型行业，人力成本一直是物业行业最大的成本，在人力成本增长，物业费提价难的现实情况下，我一直觉得毛利率25%，净利率15%是一个比较合理的水平，毛利率和净利率过高都不是长期可持续的（除非增值业务占比快速提高到50%以上），否则可能就会牺牲物业服务质量。上述行业平均水平是一个很好的评判线。
4、市值/市盈率（2020年）：
top22物业股总市值8390亿人民币（今天股价算），市值过千亿的2家，过500亿的2家，过百亿的11家，100亿以下的7家，之前专栏给过预测：未来top3 收入会破千亿，市值破4000亿，现在观点仍不变。按2020年业绩计算，行业平均市盈率51.8倍，按去年业绩算，市盈率相当高，好在整个行业增长速度会持续几年，如果按照目前年整体利润增长50%以上，长期看这个市盈率不贵。
5、2021年数据毛估估：
上图对2021年利润和利润增长率做了一个预估，没啥特别细的逻辑，就是毛估估，也就是假设大部分公司21年利润增长率继续保持20年利润增长水平（标黄的7家由于20年增长巨高或者巨低，所以人为的根据收入增长率等多因素进行了调整）。当然这种预估方法，肯定是偏高的，属于比较乐观理想的情况，这里只大概毛估估给个参考。这样算的话2021年行业整体市盈率大约33.4倍左右，同样是短期不便宜，长期不贵。
6、合约面积/管理面积：
top22总合约面积54亿平左右，总管理面积37亿平左右。按全国至少300亿平+规模来算，top22目前的总管理面积大约是全行业规模的10%出头，未来增长和整合空间巨大，个人预计未来收入有5-10倍增长空间的物业公司会非常多。
7、分红/股息率：
top22物业公司，总分红金额46亿人民币，平均28.4%的净利润都用来分红。但是由于目前整个行业市盈率不低，导致整体股息率很低，只有0.55%，行业最高3%左右。目前整个行业还在处于高速发展阶段，其实不用太看重分红和股息率这块，只要保持业绩高速增长，股价的涨幅会远远高于分红率。
8、现金/净资产：
上面的现金是指：货币资金+短期投资-银行贷款。从上图看，top22的总现金基本等于总的净资产，说明物业行业是一个现金流极好的行业，大家的财务结构都很简单，账上都趴着大量的现金，大部分都没有银行贷款。另外整个行业在并购方面已经进入十分激烈的阶段，现金储备大的公司，会在并购方面具有巨大的优势，从这方面看，未来行业两极分化也会越来越严重。
本文分享的主要是整体的数据对比，篇幅有限，这里就不分享太细的数据，单独公司的细分数据，放在下面，大家可以直接点击查看。
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