2020业绩要点：
1、收入：
全部计入开元物业的收入的话，20年收入49.51亿，19年收入36.95亿，增长率34%，增长速度不算太高，主要原因是管理面积的增长几乎全部来自母公司，第三方外拓面积和并购面积基本为0（抛开去年收购的开元物业）。
注：上表收入，毛利，净利计入了全部开元物业的数据。财报数据只计算了20年5月份-12月份开元物业数据。
2、净利润：
全部计入开元物业的利润的话，20年净利润6.32亿，19年净利润3.31亿，增长率91%，利润的大幅增长，一方面来自收入的增长，另一方面来自于净利率的大幅提升，净利率从19年的9%增长到12.8%（全部计入开元物业业绩后的数据）。
3、毛利率：
最大的亮点是物业管理板块毛利率从19年的11.8%增长到20年的21.6%，目前物业板块的毛利率处于一个相对比较正常的水平，19年的毛利率实在是太低。整体毛利率从19年的25.5%增长到20年的27.6%，虽然只增长了两个点，但是这是在高毛利的增值服务收入占比降低的情况下取得的，后续随着高毛利的增值服务收入占比的提升，整体毛利率还有增长的可能。
4、合约面积和管理面积：
合约面积从19年的1.57亿平米增长到20年的2.64亿平米，净增加1.07亿平米，增长率68%。管理面积从19年的0.53亿平增长到1.35亿平，净增加0.82亿平米，增长率155%。这两块数据都非常好，唯一的遗憾是，管理面积净增加的8200万平米，一半来自20年开元物业的并购，一半来自于母公司输入，也就是说整个2020年通过外拓获取的面积基本为0，除了开元物业的并购外，没有通过并购获取任何管理面积。
5、业务板块分布：
物业管理收入占比60%，同比增加了20个百分点；非业主增值收入占比36.2%，同比降低20个百分点，收入绝对值基本零增长；业主增值收入占比3.8%，同比保持不变，收入绝对值增长率70%。这部分有好有坏，好事是非业主增值收入基本无增长，在整体收入中占比降低，这是好事，这部分收入主要由帮助母公司销售楼盘贡献，具有一定的利益输送嫌疑，具有不确定性，所以这部分收入占比降低，有利于以后的业绩稳定。不好的地方是，虽然业主增值收入从1亿涨到1.7亿，但是在整体收入占比中还是只有3.8%，占比无增长，说明业主增值服务这块的发展还是任重道远，需要加倍努力，只有这块收入占比提高，整体毛利率和净利率才能增长。
6、现金/分红：
目前融创服务账上现金大约94亿人民币，20年经营现金流入10亿人民币，分红1.8亿人民币。融创服务账上现金仅次于碧桂园和华润万象生活，拿着这么多现金，其实还是希望能做更多的并购，少分红。去年融创服务在市场上的并购比较少，基本没什么动作，预计今年融创服务在并购上应该会有大的动作。
7、估值：
目前市值548亿人民币左右，20年业绩算，市盈率87倍左右；今年净利润毛估估预计12-15亿人民币，21年市盈率在40倍左右，短期看估值不低，长期看不高。之前25块左右将持有的股份都卖掉了，希望股价也跌一波给个入场机会。
$融创服务(01516)$ $融创中国(01918)$ $碧桂园服务(06098)$
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