2020年业绩要点：
1、收入/毛利/净利：
收入105亿，同比增长43%；毛利40亿，同比增长128%；净利26.5亿，同比增长185%。收入增速在物业行业中算中等水平，毛利和净利增长率属于最头部水平（目前看这么大规模能有这么高增长，仅此一家）。
2、毛利率/净利率：
整体毛利率38.1%，增长14个百分点；整体净利率25.2%，增长12.5个百分点。官方的说法是：A、新增楼盘管理单价较高。B、以前不收物业费的停车场，开始收停车场物业管理费，这块贡献了8亿收入。C、提升了科技智能化，人均管理面积从3000多平增长到7000多平，人均产值从11万增长到24万。个人觉得上面这些都说得通，但还是觉得整体毛利率和净利率太夸张，不管怎么解释，母公司关联交易输送一部分利润是肯定的。在整个物业行业增值服务模式成熟之前，在智能化/机器人化普及之前，这种高利率不太可能持续。再看下分版块的毛利率，物业管理33.6%，增长16个百分点；社区增值63.4%，增长6个百分点；非业主增值37.1%，增长接近9个百分点；数据也是好的一塌糊涂，这里就不多评价了。
3、分版块收入：
物业管理收入和非业主增值收入占比变动不大，均下降2个点左右；社区增值收入占比增长4个点，达到12%，虽然占比不是特别高，但绝对值也不小，尤其是60%+的毛利率，贡献了超高的毛利和净利，个人觉得还是挺不错的。
4、社区增值收入分布：
A、社区经营服务：收入6.22亿，同比增长207%。收入主要由社区广告，社区团购，社区空间运营贡献。
B、社区资产管理：收入 4.81亿，同比增长59%。主要由车位租赁，房产经纪等贡献。
C、社区生活服务：收入1.62亿，同比增长138%。主要由家政，家装等贡献。
关于社区增值这块，我觉得恒大物业是有很大优势和潜力的，主要原因是母公司恒大地产涉及的业务范围广，比如文旅，康养，房产，汽车，影视娱乐，保险等等，这些其实都是大众需求，基于恒大物业服务的300万家庭和数千个楼盘以及母公司涵盖的多种业态服务，他们之间在业务协同方面还是有很大优势，在增值服务变现这块相对其他物业公司有比较大的优势，当时具备多业态的地产公司也有不少，比如融创，华润也是典型的多业态公司，同样他们在增值服务方面的潜在优势也很大。
5、合约面积/管理面积：
截至2020年底，合约面积5.65亿平米，管理面积3亿平米，物业费单价1.76元/月/平。跟2019年相比，其实在头部公司中，恒大物业合约面积和管理面积的增幅大概30%左右，并不算高。主要是因为去年恒大外拓和并购很少，母公司楼盘面积基本占了95%以上，基本靠内生增长。但今年恒大在外拓和并购方面很激进，前段时间刚花了15亿收购了亚泰酒店物业的8000万平米管理面积，今年月新增的目标是3000万平米，全年合约面积目标是8亿平米，管理面积目标6亿平米，截止到2021年2月底，合约面积为6.8亿平米，管理面积4.11亿平米，不管怎么样，这数字确实挺牛逼，恒大的执行力确实没得说，完全秒杀国字号物业公司。
6、现金/并购：
恒大物业2020年底账上现金126亿，应该是仅次于碧桂园服务，如果全花在并购上，预计每年能增加10亿利润。在并购方面恒大物业处于第一梯队，具有很大的优势，从官方的各种言论来看，今年在并购市场看来是要大搞特搞，大跃进了。
7、估值：
当前股价对应的市值大约1473亿人民币，对应20年的利润，市盈率大约56倍。管理层今年的利润目标是增长50%以上，也就是40亿人民币左右，如果目标能实现，21年市盈率差不多37倍左右。还是那句话，短期看不便宜，长期看很便宜。在专栏物业股大总结中预测过，未来top3物业公司管理面积都会突破20亿平米，收入会突破1000亿，净利润能达到150亿，市值能达到3000-5000亿，目前来看恒大还是很有机会的。本人8块多曾持有过恒大物业，后来15块左右卖掉了，目前不持有恒大物业（怕高的苦命人），本文只做分析参考，不做买卖推荐，投资需谨慎。
$恒大物业(06666)$ $中国恒大(03333)$ $恒大汽车(00708)$
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