我看好地产股，却不看好房价。
我不看好20年后一线城市的房价（以美元计算），我认为20年后200万美金在中国一线城市可以买到很舒适的住宅。也就是20年房价可能0涨幅。而我相信，20年后top20房企，市值不见得比今天高。
今年商品房销售大概率超过10万亿人民币。未来20年可能累计销售200万亿，在某一年达到高峰，然后慢慢下降。200万亿高不高，平均每年10万亿，以今年为基准，如果gdp5%—6%的增速，那么房地产的贡献每年下降5%—6%，我认为算比较悲观了。
合理的利润率差不多7.5%，我认为这个利润率比较合理。不算暴利，但因为可以使用杠杆，所以企业也会去做。那么200万亿，产生的利润就是15万亿。
目前top20大约20%的市占率，20年后预计40%的市占率。但考虑到榜单有5%的替换率，那么假定原始top20，20年后市占率为30%。
top20中的香港上市的中资地产股，看成一家销售10000亿，市值2500亿的公司，称为某公司。
某公司，20年产生的现金是18750亿。
假定20年后top20全部破产清0。
那么我3秒钟心算一下，这个投资的复合回报率是35%。我估计用计算器算，结果在33%-37%左右。当然这是一个简化模型，假定........，才能用3s算出来。
也就是说，20年后即便房地产公司都倒闭，现在买地产股比买房划算。
我在湖边的别墅也不例外
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投资一个加油站要2千万，中石化目前的估值折合每个油站不到1千万，你是买呢？还是买呢？
你是咋从帐篷里出来写字的？雪咋没掉下来？难道是牛逼的乾坤大挪移？还有你咋整天这么爽歪歪啊！
兵哥这样写“科幻小说”想象力不足啊。20年后，现在的TOP房企中活着的，已经是混业财团，地产只是若干主业之一。其中市值最高的一家，很可能超过现在20强之和。20家TOP房企中的大多数，未来20年的累积分红的现值大于现在的市值。
其實做個最簡單的假設，未來一年零銷量，谁還活著？價值多少？
對于地產股而言，營業額並不是最重要的，可持續性才是。為什麼 $新鸿基地产(00016)$ 几百億營收卻有幾千億市值？為什麼 $中国恒大(03333)$ 几千億營收卻只有幾百億市值？
EV才是決定性的因素。
半年过去了，我仍然不看好1线城市房价，不看好并不表示看跌，是我觉得难以有超额收益了。
但是一些新兴崛起的地域中心，长期人口流入的，房价低于2万的国家政策倾斜的2-3线城市。我比较看好。
1线城市，具备保值功能，也具备实用性。但投资属性很弱化了。
因为10年后，10万的房价就算涨到20万，现在杠杆率很低了。收益率也只是保值了。
而一些新兴热点城市，2万的房子涨到7-8万是有可能的。
我仍然强烈看好地产股，看好龙头地产股。
我认为2020年，top5合理应该3万亿左右市值。现在也就7000-8000亿。top5中的增长之王，应该有6-8倍的表现。 $融创中国(01918)$
再看一次，大道理是懂的，小数据我还要再想想，投资地产股有利可图毋庸置疑，仓位几何拿多久还需要自己做更多的功课。