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这个生意很难，老板想打造重奢商业，所以选地很苛刻，合适的地不便宜，建设成本也高。高额的资本支出砸进去，但是商场孵化又是个慢生意。所以这个模型大概是这样：第一年重金买地，第四年开始修建商场，第六年开业，后面慢慢引进和调整商家，租金收益率可能还赶不上存款利率，孵化过程还有可能失败（例如沈阳市府恒隆），可能第十年开始，这笔投资才算得过账。
所以投资这种生意，在大额资本支出的扩张期尽量避开，在大额资本支出完毕，存量商场经营开始爬坡的阶段再考虑买入。
好在2018年后公司就没再买地，杭州恒隆修完，重大资本支出阶段就过了，后面持续跟踪公司经营，目前一两年大概就是底部，除非公司未来商场孵化严重不及预期。
$恒隆地产(00101)$ $恒隆集团(00010)$
这个生意很难，老板想打造重奢商业，所以选地很苛刻，合适的地不便宜，建设成本也高。高额的资本支出砸进去，但是商场孵化又是个慢生意。所以这个模型大概是这样：第一年重金买地，第四年开始修建商场，第六年开业，后面慢慢引进和调整商家，租金收益率可能还赶不上存款利率，孵化过程还有可能失败（例如沈阳市府恒隆），可能第十年开始，这笔投资才算得过账。
所以投资这种生意，在大额资本支出的扩张期尽量避开，在大额资本支出完毕，存量商场经营开始爬坡的阶段再考虑买入。
好在2018年后公司就没再买地，杭州恒隆修完，重大资本支出阶段就过了，后面持续跟踪公司经营，目前一两年大概就是底部，除非公司未来商场孵化严重不及预期。
$恒隆地产(00101)$ $恒隆集团(00010)$
借钱分红，还指望它能回购？只希望杭州这个项目结束后，资本开支可以降下来。不过那时候利息资本化就少了。。
如果看13年baml的研报 那时候是按照nav的倍数来估值 现在是以股息
用股价的涨跌来衡量一家公司如何，我觉得这不是点总的风格。
可以看看过去5年，上海2家恒隆和北京国贸对比，租金增长率谁更好。
另外就是提档的成功率，如无锡和大连都成功了，别家是否有这么高的提档成功率。
股价涨跌的因素很多，有可能是当年太高了，也有可能是现在太低了。
恒生指数2022年10月的点位和1997年相当，25年不涨，我们不能说恒生指数没有投资价值
看他的分析就好。他的公司不必看。
请教哈 在内地的公寓 项目 昆明和杭州 到25年底 能卖几个钱？ 对降负债作用大么？
！
假设公司进行清算，鉴于其核心城市核心地段的房价支撑，毛估：不动产二千亿估值打五折，一千亿元，足以覆盖有息负债，清算价值至少是目前市值的一倍。参考：21年黑石收购SOHO中国，虽未成功，但值得我们投资者思考
有息负债还是多了点，卖掉一部分非核心资产降降负债看起来就好多了。