| 发布于: | 雪球 | 回复：9 | 喜欢：8 |
赞同。商业地产股的购入，就是很讲究时机的，资产建设期太长，这时是不能买的。等都盖完了，利润要出未出，然后股价极为低迷的时候去买，会有一个很稳定的收益。就投资而言，不是个适合惯常关注的对象。
具体IRR我没算过，只是觉得母公司市场估值给了很大的折价，就算公司投资层面算不过账，但是投资者的角度算得过就行了，前提是1.未来没有重大资本支出，2.孵化的商场不能严重不及预期。
反正前面N年是算不过账的。
陈老板之前谈杭州拿地，大概意思是：他认为布局奢侈品购买力强悍的城市，杭州和武汉都是必须要拿下的，是战略性一定要拿的地。所以财务账算不过来就很容易理解了。
这门生意，只能等后期培养起来咯，就像上海那两间商场，开业几十年后的今天，变成了现金奶牛，初期我猜可能也是算不过账的，全靠后期养成。
对新地块的投资，大概率不是一门很好的生意，因为相当于全新的项目。
投入大、周期长、不一定成功，每一家奢侈品商场都有一些滑铁卢的项目。
但事物总有两面性，正因为新项目大概率不是好生意，所以导致老项目有竞争优势。
最好的扩张是上海恒隆三期，这是在原有的强势项目上的扩张，大概率是好生意。
新项目算irr，有点难为高端商业地产了。