$保利发展(SH600048)$ $万科A(SZ000002)$
形式好像是一直在误判,从去年底到现在,资金链断裂和债务躺平的公司越来越多,那么实际上烂尾和保交楼的面积越来越大,所以当前土地市场开发商越来越少!
我之前和身边的人争论过关于当前地产形势的问题,无论是同级还是公司的高层领导,都认为一切尽在掌握中根本不是事!
我一厢情愿认为可能是某些底层的认知,相信上层看到的问题更深,但是,如果没有那么深呢?是不是已经产生了重大误判?不寒而栗
我没找新房开工面积,只找到了开工套数,那只能毛估估一下。这10年里,台湾的新房开工套数在6~13万套的区间内波动,假设是每套房100平米,那新房开工面积就是600万~1300万平;台湾地区2300万,大陆是14亿人,人口是60.87倍,那么按人口倍数放大,则14亿人每年可以有3.65~7.91亿平的新房开工面积。但台湾这个数还有着上升趋势,所以可能往上取一些比较好。
再看看日本的数据:
从图中看出,最近10年,日本年均新房开工面积应该在8000万平以上,日本1亿人,中国14亿人,按人口倍数放大,那么14亿人每年可以有11.2亿平的新房开工面积。
所以,如果以台湾地区和日本的数据推算,到了十分稳定的状态时,我们这里也应该每年有6~11亿平的新房开工面积的。
那么,现在的新房开工面积有多少呢?
2022年全年是8.81亿平,2023年前10个月是5.77亿平,可见,已经基本落入6~11亿平的合理范围内了。
但主要问题在于,前几年的的新房开工面积实在太高了,尤其是2019、20、21这三年,这些房子的陆续竣工制造出了巨大的库存,也因此导致了刚才说到的财新网报导的库存去化压力巨大的问题。
库存何时去化完毕?没人说得清。如果每个月的销售继续往下掉,那么去化的时间会进一步延长。但是,无论如何,只要新开工降下去,库存总是会去完的。
但在库存去化这个阶段,房地产行业会非常痛苦,甚至整个经济都会很难受,谁叫我们把太多的产业、太多的资产绑在房子上了呢?
所以,等等吧,底部还在继续,不会这么快结束探底的,有经济学家讲已经“超调”了,但实际上可能才到“中性”,还得再降才能算“超调”。我们得再熬一段时间了、几个季度或是两三年。然后,基本未来“超调”结束、回到“中性”,也别指望房地产行业能恢复2019、20、21年的光景了,哪怕未来恢复后,也就是维持在2022、2023年的状态。
该多关心一下其他行业了。
$保利发展(SH600048)$ $万科A(SZ000002)$
形式好像是一直在误判,从去年底到现在,资金链断裂和债务躺平的公司越来越多,那么实际上烂尾和保交楼的面积越来越大,所以当前土地市场开发商越来越少!
我之前和身边的人争论过关于当前地产形势的问题,无论是同级还是公司的高层领导,都认为一切尽在掌握中根本不是事!
我一厢情愿认为可能是某些底层的认知,相信上层看到的问题更深,但是,如果没有那么深呢?是不是已经产生了重大误判?不寒而栗
根本不是你这样算的,债务是刚性的,资产是弹性的,资产下跌带来的通缩,会让债务越还越多。国内的收入和日本的收入不能比,日本当年高房价但建的少,我们是不仅高房价还建的太多,属于最糟糕的一种情况。
$保利发展(SH600048)$ $万科A(SZ000002)$
形式好像是一直在误判,从去年底到现在,资金链断裂和债务躺平的公司越来越多,那么实际上烂尾和保交楼的面积越来越大,所以当前土地市场开发商越来越少!
我之前和身边的人争论过关于当前地产形势的问题,无论是同级还是公司的高层领导,都认为一切尽在掌握中根本不是事!
我一厢情愿认为可能是某些底层的认知,相信上层看到的问题更深,但是,如果没有那么深呢?是不是已经产生了重大误判?不寒而栗
商品房库存下来也没用。接下来保障房就要大面积建设了。保障房的土地是划拨的,不是出让的。保障房的定价方式是成本+合理利润。也就是说理论上yi一线城市保障房的单价不会超过2万,二线城市不会超过1万。想想未来几年单价1~2万的保障房大面积入市,会对商品房会产生怎样的冲击?
19,20,21 开工面积大,但那几年销量也大,库存并不高,房地产不可能等库存为零再去建,合理库存比就是2:1,这是历年房价止跌反涨的平衡点。
现在其实已经到临界点,明年如果保持今年的销售面积,而开工继续暴跌,库存会跌破临界。。。
我感觉洪灏观点的潜台词是应该看回归那一下机会,理论上也是如此,至于这个时点有没有触底,他可能有数据支撑,我们也就瞎猜猜。但有一个一直没变9亿坪是早几年就有的结论,股价是从天上到地下,这个预测现在还在。
房地产本身不足以推动股价跌的,下半年主要是用债务违约驱动的,当然很多人不当回事,但这个是真正的心腹大患。
根本不是你这样算的,债务是刚性的,资产是弹性的,资产下跌带来的通缩,会让债务越还越多。国内的收入和日本的收入不能比,日本当年高房价但建的少,我们是不仅高房价还建的太多,属于最糟糕的一种情况。
未来5年都消化不了2019-2022的库存房……
还没开始都想结束了!
从本轮地产调控来看:目前已经在负反馈当中了,去化困难➡️地产企业自身造血功能变弱➡️出险企业范围变大➡️拿地变少➡️土地出让金减少➡️地方债务缺口难以补上➡️平台、地产债务裂变➡️中小银行不良增加➡️同业市场波及国股行➡️风险扩散,所有你如果单纯看房子,还想多久调整都问题不大,如果跟债务问题放在一起看,那就是拖的越久窟窿越大,代价越高,所以在这目前畸形的市场来讨论,对比其他市场情况,意义并不大,当前应该聚焦如何防范风险进一步扩大,并及时止损。