$保利发展(SH600048)$ $万科A(SZ000002)$
形式好像是一直在误判,从去年底到现在,资金链断裂和债务躺平的公司越来越多,那么实际上烂尾和保交楼的面积越来越大,所以当前土地市场开发商越来越少!
我之前和身边的人争论过关于当前地产形势的问题,无论是同级还是公司的高层领导,都认为一切尽在掌握中根本不是事!
我一厢情愿认为可能是某些底层的认知,相信上层看到的问题更深,但是,如果没有那么深呢?是不是已经产生了重大误判?不寒而栗
我没找新房开工面积,只找到了开工套数,那只能毛估估一下。这10年里,台湾的新房开工套数在6~13万套的区间内波动,假设是每套房100平米,那新房开工面积就是600万~1300万平;台湾地区2300万,大陆是14亿人,人口是60.87倍,那么按人口倍数放大,则14亿人每年可以有3.65~7.91亿平的新房开工面积。但台湾这个数还有着上升趋势,所以可能往上取一些比较好。
再看看日本的数据:
从图中看出,最近10年,日本年均新房开工面积应该在8000万平以上,日本1亿人,中国14亿人,按人口倍数放大,那么14亿人每年可以有11.2亿平的新房开工面积。
所以,如果以台湾地区和日本的数据推算,到了十分稳定的状态时,我们这里也应该每年有6~11亿平的新房开工面积的。
那么,现在的新房开工面积有多少呢?
2022年全年是8.81亿平,2023年前10个月是5.77亿平,可见,已经基本落入6~11亿平的合理范围内了。
但主要问题在于,前几年的的新房开工面积实在太高了,尤其是2019、20、21这三年,这些房子的陆续竣工制造出了巨大的库存,也因此导致了刚才说到的财新网报导的库存去化压力巨大的问题。
库存何时去化完毕?没人说得清。如果每个月的销售继续往下掉,那么去化的时间会进一步延长。但是,无论如何,只要新开工降下去,库存总是会去完的。
但在库存去化这个阶段,房地产行业会非常痛苦,甚至整个经济都会很难受,谁叫我们把太多的产业、太多的资产绑在房子上了呢?
所以,等等吧,底部还在继续,不会这么快结束探底的,有经济学家讲已经“超调”了,但实际上可能才到“中性”,还得再降才能算“超调”。我们得再熬一段时间了、几个季度或是两三年。然后,基本未来“超调”结束、回到“中性”,也别指望房地产行业能恢复2019、20、21年的光景了,哪怕未来恢复后,也就是维持在2022、2023年的状态。
该多关心一下其他行业了。
$保利发展(SH600048)$ $万科A(SZ000002)$
形式好像是一直在误判,从去年底到现在,资金链断裂和债务躺平的公司越来越多,那么实际上烂尾和保交楼的面积越来越大,所以当前土地市场开发商越来越少!
我之前和身边的人争论过关于当前地产形势的问题,无论是同级还是公司的高层领导,都认为一切尽在掌握中根本不是事!
我一厢情愿认为可能是某些底层的认知,相信上层看到的问题更深,但是,如果没有那么深呢?是不是已经产生了重大误判?不寒而栗
根本不是你这样算的,债务是刚性的,资产是弹性的,资产下跌带来的通缩,会让债务越还越多。国内的收入和日本的收入不能比,日本当年高房价但建的少,我们是不仅高房价还建的太多,属于最糟糕的一种情况。
文章没有考虑到天量的二手房。空置房一大堆!!
香港日本都是跌到有人跳楼才触底。等还不起房贷跳楼司空见惯就差不多了。
就国内一二线城市而言,不降一半完全不值得买
你前几天不是说成交量已经反弹了吗?
库存何时去化完毕?没人说得清。如果每个月的销售继续往下掉,那么去化的时间会进一步延长。但是,无论如何,只要新开工降下去,库存总是会去完的。恶性循环!!!
我这都没什么新盘了,真不知道这去化周期为什么还增长
我的观点,触底也不反弹
行业有底,A股没有