最近万科深圳项目4%净利率和杭州新获取的项目在雪球上挺火的。
我来补充点信息。
1）万科深圳净利率4%的项目是深圳万科11月份通过公开招拍挂获取的尖岗山项目。
这是深圳万科7年以来通过公开招拍挂获取的第一块住宅地块，地价6.5万，限售价8.3万。可以说公开招拍挂不是深圳万科的主流获取项目方式。
过去在深圳市场，深圳万科通常更依赖收并购或者联合国企。例如过去两年受到市场热捧的“瑧山府”“瑧山道”等豪宅项目（净利率超过20%），正是收并购而来；而HBC汇德中心、瑧湾汇，则是和深圳地铁合作的项目。
2）杭州万科新获取的运河新城项目，该项目地价2.86万，销售限价3.8万，净利率也就在5%左右。
熟悉杭州房地产市场的人应该知道，这就是杭州市场的行情。
杭州政府凭借雄厚的财力主导着城市更新进度，有序供应土地，公开招拍挂土地时限售价。相当于整个城市的开发商都在为杭州政府做代建。
可是，为何还有这么多开发商乐此不疲呢？
因为项目操盘容错率高，运营效率快，资金安全且能为集团贡献销售规模。
杭州是3000亿+体量的市场，而且新房供不应求，开发商获取土地到开盘售罄可能就半年左右，资金回笼非常迅速，资金成本低的话能够有一定的利润率，且自由资金的IRR能保证在15%+。
既然稳健、周转率高、且贡献销售流量，为何不拿呢？要知道，3000亿+体量的城市可是屈指可数的。
所以，每个城市每个项目的情况都不一样，有的项目是贡献流量的、有的项目是贡献利润的、有的项目是贡献影响力的，而且随着时间的推移，这种角色也会处于动态变化中，不能一概而论。
相当于分散持仓，有效降低整体经营风险。
$万科A(SZ000002)$ $万科企业(02202)$
精彩讨论
耐力投资2021-01-05 21:58低利润大流量的楼盘，会成为万科物业管理和增值服务业务的获客方式。很多人只看当前的产品利润，眼光和视野太短浅。
新博滚雪球2021-01-05 20:08确实内行个城市每个项目的情况都不一样，有的项目是贡献流量的、有的项目是贡献利润的、有的项目是贡献影响力的，而且随着时间的推移，这种角色也会处于动态变化中，不能一概而论。
宇智波偶壁拖2021-01-05 20:36我不用算就知道。这是常理。非有人要觉得卧槽净利率咋这么低。净利率低但是100%赚钱的生意为什么不做？倒是有的项目净利率高啊，不是一定能卖的出去呀。替万科担心房子开发的利润，纯属外行教专家做事
一杯清茶9992021-01-06 08:34郁亮讲现在万科采用竞争的策略，对深圳、杭州最近几次拿地得到了验证。原因:1、在拿地竞争日趋激烈当下，采用上述策略可以保证自身开发规模，降低集团固定费用分摊比例，利用规模效应，降低采购成本。2、利用低融资成本与上述成本减项，虽然会降低公司销售净利率，但会加快行业马太效应，最终目标市占率达到8%以上，并在行业出清后，销售净利率一定会回升。3、对公司物业管理提供远远不断的弹药，稳固行业第一，提升公司估值。长远看好万科估值修复过程。
煌上2021-01-05 22:41你说万科某些项目4~5%的利润率。完全可以理解，你不做别人照样抢着做，宅地市场就是这样的…好地更加稀缺！它们就是考虑多方面的因素…一限价，意味着本来属于自己的利润直接让渡给一手房购房者！说白了高周转率促使万科敢批量拿这种地…量上来了，也就是你说的规模上来了，什么都有了。
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低利润大流量的楼盘，会成为万科物业管理和增值服务业务的获客方式。很多人只看当前的产品利润，眼光和视野太短浅。
确实内行个城市每个项目的情况都不一样，有的项目是贡献流量的、有的项目是贡献利润的、有的项目是贡献影响力的，而且随着时间的推移，这种角色也会处于动态变化中，不能一概而论。
我不用算就知道。这是常理。非有人要觉得卧槽净利率咋这么低。净利率低但是100%赚钱的生意为什么不做？倒是有的项目净利率高啊，不是一定能卖的出去呀。替万科担心房子开发的利润，纯属外行教专家做事
郁亮讲现在万科采用竞争的策略，对深圳、杭州最近几次拿地得到了验证。原因:1、在拿地竞争日趋激烈当下，采用上述策略可以保证自身开发规模，降低集团固定费用分摊比例，利用规模效应，降低采购成本。2、利用低融资成本与上述成本减项，虽然会降低公司销售净利率，但会加快行业马太效应，最终目标市占率达到8%以上，并在行业出清后，销售净利率一定会回升。3、对公司物业管理提供远远不断的弹药，稳固行业第一，提升公司估值。长远看好万科估值修复过程。
你说万科某些项目4~5%的利润率。完全可以理解，你不做别人照样抢着做，宅地市场就是这样的…好地更加稀缺！它们就是考虑多方面的因素…一限价，意味着本来属于自己的利润直接让渡给一手房购房者！说白了高周转率促使万科敢批量拿这种地…量上来了，也就是你说的规模上来了，什么都有了。
做大楼盘，虽然利润比以前少些，但是增大了万科的流量入口，为万科的物业打下基础！万科物业才是万科未来的主要方向！这个比房产开发更有前途和前景！
住建部号召大家学长沙，其实大部分地方政府估计更想学杭州。
“杭州政府凭借雄厚的财力主导着城市更新进度，有序供应土地，公开招拍挂土地时限售价。相当于整个城市的开发商都在为杭州政府做代建。
可是，为何还有这么多开发商乐此不疲呢？
因为项目操盘容错率高，运营效率快，资金安全且能为集团贡献销售规模。
杭州是3000亿+体量的市场，而且新房供不应求，开发商获取土地到开盘售罄可能就半年左右，资金回笼非常迅速，资金成本低的话能够有一定的利润率，且自由资金的IRR能保证在15%+。”
我刚打赏了这个帖子 ¥2，也推荐给你。
万科以这样低的市场占有率，20年下来利润和增速不输茅台，是不是好公司、好赛道，我觉得没什么好讨论的。常年20%以上的ROE，极高的自有资金回报率放在其它任何一个行业都足以让人掉口水。
地产股都搞成集采的化学医药股!还带杠杆!不跌成狗才怪!
据该人士测算，万科拿下的尖岗山地块可售楼面价约为65139元/平方米。按照地块出让要求，此次出让宗地项目建成后，普通商品住房销售均价不得高于83265元/平方米。可售楼面价与最高售价之间，仅相差约18126元/平方米，还需覆盖资金成本、建安成本、人工成本等，利润空间极小。
11月23日，深圳贝壳研究院院长肖小平对时代周报记者表示，开发商拼综合实力的时代来了。从行业发展趋势看，不同企业在成本控制、项目综合收益等方面各有特点和优势。“以前房企更像在做制造业生意，现在还有售后运营等一系列衍生服务，卖房也许只是连接客户的开始。”