| 发布于: | 雪球 | 回复：40 | 喜欢：12 |
皮具加速涨价，就是奢侈品公司在敛财了，逼vip客户“进货”，在大幅涨价之后，奢侈品公司会统计量的变化，也会考虑后疫情时代的商旅流动，在23年初，奢侈品公司在中国内地扩张已经趋于谨慎，没有皮具拉数据的品牌，已经领先下滑，更领先的是瑞表，劳力士百达翡丽二级市场跌了都很长一段时间了，这都是一池子的流动性，有的先跌，有的后跌，但周期方向，大概率是一致的，劳力士跳水的时候，很可能趋势已经定了。
(抛开开发商增值服务部分）住宅物管收入是100%独立可持续的，收入端是千千万万个小业主，地产暴雷对存量收入一点影响都没有 。商管物业费表面上也是找租户收的，实际上租户眼里和租金是打包一起的，商管费定多少完全是房东(华润置地) 一句话的事情。另外商场的繁荣来自于业主方不停的投入巨额维护性资本开支，华润暴雷的话如果商场不转卖很快也会凉掉。
可以多了解一些其他商管的市拓情况，商管本质上就是关联方赏饭吃，尽管账面收入来源上有很强的独立性。 如果不喜欢$华润万象生活(01209)$ 的住宅物管，就更不应该冲着商管看这个公司，后者事实上的独立性可持续性甚至远不如前者。
额...万象生活是市场上第三方商管收费最高的，从前期咨询，再到营运管理的抽成。
整个生意模式肯定是以华润置地的mall作为基本盘，然后拓展到第三方业主。至于你上一个回复说华润可以随意改变管理费率，根据之前华润的公司治理历史倒不会这样。青岛万象城也公开了他的费率。
然后你说商场的高收入来源于高昂的维护性资本投入...well...多看一下公开资料吧...商场最重的投资是初始地价+建筑费。华润置地看上去是赚很多租金，但最近项目的初始投资不低，回报率比不上初期的深圳杭州万象城。而且资产重，所以PE远远比不上作为资产管理人的万象生活...
但，在国内有这个思维也正常...就像很多人不知道麦当劳之所以股价一直飙涨，是因为剥离了重资产部分...整个生意模式越来越轻...