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之前关注的太古以及恒隆，都是把自己的社会关怀，打造产品的匠心理念吹到了天上的选手。今天来谈最近股价大跌10%的实用派代表——$长实集团(01113)$ 。
公司经营理念
用李泽钜的一句话来总结长实的经营理念，“就是哪里有高回报投资机会，长实就会出现在那里。”
1. 公司负债率低(3%)，手上现金流充足，大和小的交易都能够做
2. 以低价购买优质资产，给自己创造足够的风险缓冲
3. 喜欢做物美价廉的市场营销，抢尽市场焦点以及购买力
4. 追求现金的周转速度，而不是卖在最高点，降低利息成本
太古和恒隆，对标的是中产以上的顾客群，吹了一大堆的life style以及艺术理念，做的是消费升级的生意。长实则是面向更为大众的群体，在消费降级的环境中仍然能高速去货。
从地产开发营运的角度，长实的成功来源于对地价的控制。长实获取土地的策略是：
a.公开渠道竞标，往往在市道不够好的情况下补充核心区域土地。相似的情况下，长实的土地价格往往是最低的
b.现有的其他用途用地改为住宅（流程长但成本低）
c.竞投困境中的债券资产（资金实力够强，快狠准，见下图）
销售手法
当土地成本低时，推售的时候就能够随行就市，拥有最多的策略选项。
在最近两年的下行市场中，长实使用最多的是“深水炸弹”。 不仅仅是区内价格的最低，放在整个香港来说也是非常具有竞争力的价格。这令到自己在所有的发展商中脱颖而出，享受全城媒体的免费宣传。有点类似之前信和打疫苗能够抽奖换楼一样，点燃投资者的热情。
黄竹坑Blue Coast这盘的优点是地处港岛南传统豪宅区。而且是地铁上盖，离金钟中环也就是两站的距离。首批2.1万/平方尺的价格，直接封掉了隔壁海盈山、扬海以及晋环（见下图），加上同期启德和长沙湾新盘的后路。 相对之前的3万价格，真的是物美价廉。
之前的亲海呎是同一个套路。
亲海呎和黄竹坑Blue Coast 都是在一周内创造了收票的高峰，达到了3万及2.8万票。发展商在一周内连续推出3张价单来匹配收票的进度。通过不断的宣传少亏一点，以及提到越迟入场就会加价来点燃大家的购买欲望。
盈利预测
未来三年的盈利预测可以在原文内回复“长实2023”获取最近的财报分析。
至于黄竹坑站亏不亏，下图截取了高盛的模型，第三期的成本是最便宜的，含融资成本2万左右。我就无从考证到底这个一口价（upfront payment）是否准确了。三期的地价属于全站最低，一是因为18年时金融市场相对不稳，二是含有一个50万呎的商场，对于发展商的资金要求更高。
总结
逆周期的玩家，最重要是投资纪律及耐心。在顺周期的时候，积累资本，换取产生经营性现金流的资产。在逆周期的时候，凭借强劲的现金流扫货。完成一个接一个周期的扩张。
与此同时，收租型物业给予了派息的现金流保障。长实减少了今年的派息，更多是想保留一定的现金来投资新项目。另外一个可能性是趁股价下跌进行回购，增大李家的股权占比。
派息不如预期后，股价立马大跌10%。但公司有进行回购来支撑股价。我个人觉得，这时候跟着李家来购买长实和$长和(00001)$ 的股票，是一个稳妥的投资选择。投资假设的立足点是：
1. 稳定的经营现金流(收租物业+英国酒吧）
2. 加上稳定的派息以及为股东利益着想的管理层
3. 住开项目进入收成期。黄竹坑和亲海呎等项目将在25年开始确认收入
寄语
因为高周转模式不再，公司初始资本的需求变大了，所以国内房地产会慢慢步入类似香港市场结构——几大巨头垄断的格局。单边上涨牛市的结束，也意味着剩下的房企要非常注重自己的土地成本。 经历多次经济浪潮的港企的营运经验，非常值得学习。
那个大肆鼓吹“活下来”的$万科A(SZ000002)$ 管理层，实在是值得打靶。公司或许能够活下来，但股权价值肯定被摧毁到所剩无几。在国内寻找为股东利益而服务的公司和管理层，实在是漫漫长路。
本文不构成投资建议。投资需谨慎。
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