$融创中国(01918)$
申万宏源对融创今明两年的业绩很悲观啊。
2016-18年每股净利预测分别为0.69元、0.88元和1.04元。

接连并购拓展布局，维持融创中国中性评级
所属机构： 申万宏源 发表时间:2016-05-24 11:13:51

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　　总部位于天津的私营房地产开发商融创中国于上周四晚间发布公告称，与总部位于深圳的私营房地产开发商莱蒙国际（3688:HK）订立框架协议，初步考虑以总代价约44亿元收购莱蒙国际旗下的7个物业项目，此外公司预计承担的项目附属未偿还债务总额合计可能达15亿元。从物业项目所处区域来看，各有一个物业项目位于深圳、南京、三河（河北省下属县市，邻近京郊）、惠州（广东省地级市，属深圳周边），富阳（杭州市辖区），并有两个项目位于上海，由此，此次并购也代表着融创首次进入了深圳市场。在此之前，融创曾在2015年初试图通过并购另一家总部位于深圳的开发商佳兆业（1638:HK）来进入深圳市场，但最终未能达成收购协议。
　　此次交易完成后，归属于融创的总可售面积将增加约80万方，但有两点需要强调的是：1）位于惠州和富阳的两个项目在本次新增总可售面积中占比高达66%；2）7个物业项目中仅有3个项目主要用于住宅开发，故商业用途（包括办公、零售、酒店式公寓等）建筑面积占比较高。根据4个在售项目的当前平均销售价格以及3个后续开盘项目的预计销售价格，我们认为本次交易将为融创的合约销售总额贡献约140亿元人民币，并使其净资产总值增加约13亿元人民币，相当于每股净资产增加约0.45港元。
　　随着公司去年不断新进入二三线城市，融创进行布局的城市已经从此前个别的一二线城市，扩展至全国范围内合计约20个城市。公司管理层年初表示，将2016年全年合约销售目标定为800亿元人民币（相比去年同比增长17%），其中归属于公司的合约销售规模约为500亿元（相比去年同比增长15%）。而截止2016年4月末，融创实现了非常令人惊喜的销售数据（合约销售总额达310亿元，同比增长101%）。而与此同时，公司在这一轮的土地热潮中也相应地进一步加快了土地购置的步伐。在达成本次交易协议之前，公司年初至今已累计支出土地购置费用约250亿元（相比去年全年仅为200亿元），新增项目共计25个，其中最新竞得的上海松江地块刷新该区域楼面价记录，成为新地王。
　　我们维持公司2016-18年每股净利预测分别为0.69元、0.88元和1.04元。虽然融创坚持以并购来实现扩张的模式自2012年以来得到了证实，但截至2015年公司的盈利能力仍处于低位。鉴于公司管理层在今年3月分析师会议上对未来盈利的指引缺乏信心，而在此之后，持续激进的收并购则进一步加强了市场对公司利润率恢复和资产负债表疲弱的担忧。基于本次交易，我们将每股净资产值从12港元上调至12.45港元，但仍维持目标每股净资产值折价在60%，由此得到新的12个月目标价4.98港元（原目标价为4.80港元）。考虑到目前股价较新目标价存在约7%的上行空间，我们维持融创中国中性评级。