人淡若菊

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人淡若菊回复的提问

@人淡若菊 帮分析一下建发国际控股,和绿城中国比较,哪个更好。谢谢啦!查看全文

他的全部讨论

$绿城中国(03900)$ 今年9月的时候,我和一位朋友聊天。很多投资者都在寻找地产行业的增长之王。 大约在5月20号左右,我也在找,当时觉得金科可能在权益销售上会夸一个台阶,并且金科随时都会触发股权大战。 但是最终,因为地产的基本功,大约1天左右的时间,锁定高质量增长的大致只有绿城较为突出...查看全文

回复@can_i: 你那个太复杂了,不是我跟踪和研究的范围抱歉。 我只是说,账面的利润和资产沉淀在物业上太多,而非以现金的方式沉淀。 而你已经延生了很多问题了。关于新城控股的商业模式,每个人角度不一样,我看到新城吾悦广场的披露口径,一眼就看到租金和管理费用,因此我就曾经思考过管理费用是...查看全文

回复@蜗牛追猎豹: [吐血] 现在公开表态最狠的就是中交,要做央企地产的前三。 之前放狠话的是中化,结果遇到土地高温不下,不过因为放过狠话了,下面一路加大对地产的支持。 中交的狠话可以随便去百度。中交重视绿城,主要原因是绿城是这任董事长做的比较大的一件事情,操盘手是中交的董秘,也是现...查看全文

回复@萨姆萨: 最近因为内房配股传闻较多。 因此已经有投资者问过绿城那边近期是否有配股计划。 那边回复暂时没配股计划。 具体事宜,可以和绿城投资关系部联系,以投资者关系部那边答复为准。 我这个也是路边社,投资者之间传的。 $绿城中国(03900)$//@萨姆萨:回复@HTGRI:当时股价是7块多。这么说...查看全文

$绿城中国(03900)$ 通过媒体披露,基本上确定绿城进入石家庄。通过收购御龙湾项目的方式进入,旧改面积暂时未知。 也进一步确立,绿城正在开启买买买。 今天杭州的地一直在看,原以绿城会有所斩获。后来看,价格顶的都基本上到位了,大概只留了5个点左右的净利润给开发商,一旦去化较慢,盈利就受...查看全文

回复@三大禧福: 我的这些奇怪的想法,被人称为呆会计。 当年呆会计就是说的我[吐血] 这些理解,只是部分[吐血] 还有对财务报表的其他指标的看法。 我说过很多次,财务报表我看了,而且全部扣了一遍。如果绿城财务报表放水,修饰利润,我相信我不会跟踪的。如果绿城资产质量恶化,我也觉得没跟踪的...查看全文

我认为目前这种市值,绿城配股概率不大,当然也为能搞取得股权融资的企业赶到高兴。这些企业,大部分都是经过长期积累,受到了资本市场的欢迎。 配股企业一般都满足两种条件,其一,是真缺钱。其二是股票资本市场表现较好,股权融资较为划算。直白一点,就是穷,但是股价高。 我认为绿城两种条件都...查看全文

$绿城中国(03900)$ 小股操盘,今天绿城进了兰州,容积率1.5。从媒体披露看,应该是一个千亩大盘的首批拿地,10万方左右,楼面1400不到,附近有地铁。 具体位置和附近房屋售价如下。 整体评价,轨道交通附近,兰州东郊盘。三四线这种成交价格也算合理。在三四线可以把杠杆做大。整体上还是有规律下...查看全文

现在卖的旧改,都是5,6年前谈的项目,利润当然高。假如招牌挂5,6年前的项目,拿到现在卖,也肯定大赚。当年深圳锁盘虽然增加了资金链压力,但是一定曾度上也是变相捂盘。 现在拆的土地,未来兑现的时候是否能到目前的预期是旧改的不确定性因素,简单点说,就是旧改项目不是拆的时候市场行情如何...查看全文

回复@梁宏: 这个45亿利润曾经媒体披露,绿城官方曾经也写过,后来官方网站把这个删除了。 我个人认为可能是核心净利润也可能是归母净利润。 但是投资者几乎不关注当年净利润,而更关注在没有资产重估前提下的前瞻利润。 前几天,一家公司的路演,投资者预期很好,首先谈到去化,公司的人说只有2016...查看全文

回复@安财猫: 也差一截。他的书,估计梁宏不会看的[吐血]估计要被正合也一起拉黑了。恒大的股票价格上涨,主要是许家印和大刘几百亿买上去的。正合的解读一直起反面作用。要是真公允,深入人心,还需要许老板回购?正合那种,几乎跪舔的解读,不是一个正常投资者的心态。我自己的观点。这些年,我...查看全文

回复@安财猫: 也差一截。他的书,估计梁宏不会看的[吐血] 估计要被正合也一起拉黑了。 恒大的股票价格上涨,主要是许家印和大刘几百亿买上去的。正合的解读一直起反面作用。要是真公允,深入人心,还需要许老板回购? 正合那种,几乎跪舔的解读,不是一个正常投资者的心态。 我自己的观点。 这些年...查看全文

我认为,小兵,梁宏是一个水平。其余的那些是另一个水平,不管其余那几个生气不生气。不要把这两个和其余那几个放一起比较。 不要把自己封闭在一个小圈子里,最后就是我说的那种,名气越来越大,水平越来越差。 小兵,梁宏风格不同,整体比那几个水平高很多,你让梁宏写融创解读,梁宏可能写的也不...查看全文

今天东新的地,楼面2万8出头,但是有百分之10的配建,实际楼面估计要3万2,此地块限价4万7,在北就是金茂首开国越项目,拿地楼面35243元,自持百分之22。 东新这块地利润应该是比较合理的,当然前提是能够按照限价售出。 奉化方桥本月还会有土地推出,该区域有四个新城,保利生态城,中交未来城,...查看全文

绿城官方是2020年销售2500亿,张亚东曾经表示过计划2600亿,说过一次,具体在什么地方说的我忘了。2021年官方之前的规划是3000亿。2022年官方没给规划。 我自己预计2020年2700亿,2021年3700亿,2022年5500亿。 对应新增货值,2020年3500亿,2021年5000亿,2022年8000亿。 这些只能当天方夜谭。 企...查看全文

$绿城中国(03900)$ 晚上闲聊。 无依无据,勿做参考,具体以官方公布为准。查看全文

回复@slim_fire: [吐血] 这个一眼是已售未结算部分,大概率是截止2019年年中的数据,2019年下半年和2020年卖的货值就大规模到2020和2021年结算了,所以2021年结算货值较少。 截止2019年底,2019年下半年卖了大量的货值都会叠加到未来两年了。 $绿城中国(03900)$//@slim_fire:回复@爱思考的小青蛙:@...查看全文

回复@鹏波H: 万科如果理性,还会去拿那么多自持,最后没办法去做长租公寓,目前全国最大的长租公寓地产公司,至今没到到长租公寓模式。 还想去做没产权的自持房,期间想卖给小米员工,一次性出售使用权,结果小米员工不买帐。 你以为广信551亿的地不是坑?和融信中兴路闸北不夜城110亿项目算还不错...查看全文

回复@刘备教授: 只说绿城。 第一,小镇万亿货值可期,三年内绿城获取50个到80个小镇,每个小镇货值100亿到200亿之间。只有产品力强的企业才可以做出小镇,护城河较强,利润率较高,且土地容易确权。小镇没重资产投资,假如万亿货值不会像综合体和文旅留下2000到3000亿重资产。如果达到预期小镇未来...查看全文

回复@IMnemo: 多研究,少相互吹捧,不然容易进入怪圈子,最后气很大,水平很差。 真的价值投资,读懂伶官传序就足够。 踏踏实实的跟踪行业,企业,看的多,一眼辨胖瘦,没什么捷径,也不是靠读一些书籍起来的,相反不是经典甚至可能害人。 价值投资是可以积累的,而技术面很难积累。 不盲从,不以...查看全文

$绿城中国(03900)$ 2019年已经结束了,旭辉公开的销售额比报给克而瑞的少80亿,碧桂园也明显大概率是人为调节,世茂房地产销售额直接也是取整数,后面带个小数点。这些企业都在为2020年的销售保留一些。 对绿城来说,2020年是加杠杆元年,也是新的开始。前面几家的销售数据对绿城有借鉴意义。 2020...查看全文

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