人淡若菊

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人淡若菊回复的提问

非常感谢你对绿城中国的深度研究贴子,希望咨询一下,绿城报表上的净资产21元是经过物业价值重估的吗?查看全文

他的全部讨论

2019年的土地从价格上看还是相对便宜的,下半年土地如何走,无法预知,政策对土地价格的影响太大。 但是2019年房地产销售市场分化比较大,广大中西部地区如果按照个人之前的经验,应该会慢慢变冷。 2019年7月底的土地价格很多地区甚至和2018年下半年窗口期的价格差不多。但是大部分地区的土地价格...查看全文

晚开一年,财务成本增加1000多元一平米,看开点。 看开点,这个盘晚开三年,都可以不亏损,看看南京那些套住的项目,心里就平衡了。 最近在苏州又局部了2个盘,南京1个盘,要深耕,苏州南京20个盘也不是不可以。$绿城中国(03900)$查看全文

回复@刘日: 绿城沁园被金茂举报,肯定自己有不足之处。不能怨别人,更不能心存不满,寻求报复,房地产项目想挑毛病太容易了。 核心城市土地价格下跌,有一些企业非常值得点赞,其中比较赞赏的就是金茂,16年拿地16块,17年拿地36块,18年拿地56个,截止19年2月18到19年2月拿地68块。这些都是来源于...查看全文

绿城四月在杭州拿的四块地不会亏的。 在天津的静海两项目,御江台,诚园,团泊湖桃李春风和尾盘全运村也不会亏损的。 在静海的春熙明月和另一块地,5500,5600的楼面,目前售价高层16500,洋房21000。是静海的热门盘,不会亏损。 桃李春风,建设期是天津最热的时期,开功量较大,但是去化目前看不...查看全文

$绿城中国(03900)$ 答朋友问。 答案如下,有涉及对未来推断部分,未来充满变数,不一定正确。回答如下,留做记录。 表外负债,走信托渠道,融资成本肯定很高,披露的基本上都是并表的负债。 发债成本,有时候,也可以人为规避,比如提高渠道费用,也就是手续费。 百分之13的融资费用也很正常,这个...查看全文

$绿城中国(03900)$ 绿城南京云栖玫瑰园地块前因后果。 南京云栖玫瑰园地块,处于南京雨花区,附近岱山很多安置房都是绿城代建的。 南京那段时间,很多企业拿的地都亏损。不少企业拿的地至今不能开盘,按照目前市场行情部分项目是血亏。而南京岱山绿城云栖玫瑰园是当年难得的利润不错项目。 遗憾的...查看全文

回复@我心飞翔1981: 豪宅市场不算太大,绿城品牌在目前所布局的区域,品牌的美誉度依然存在。且绿城目前管理层依然始终把质量放在第一位。在质量过硬的情况下,进行标准化复制。 今年上半年绿城销售额同比基本上是持平的,但是到前8月同比权益销售额已经增加到10个点以上。相信三季度结束绿城权益...查看全文

回复@刘日: 未来四个月,每个月要销售250亿左右。也是外界对张市长执行力的一次考验和观察。 其实每个月到250亿还是有一些难度的,也就是每个月销量都要在10名左右转,连续转4个月左右。 明年一季度,如果能顶住,继续向未来四个月一样,销量在10名左右转,基本上张市长就代理绿城找回了失去的四年...查看全文

$绿城中国(03900)$ 绿城中国克而瑞榜单解读。 2019年8月全口径151亿,其中自建101亿,权益销售额92亿。 而绿城2018年8月,自建49亿,代建销售40亿。 从上面数据可以看出,代建增速平稳增长,自建销售额开始发力。其中自建销售额同比增长百分之100以上。未来数月绿城自建销售额有望维持高速增长。 ...查看全文

回复@老猫投资: 目前很多行业,已经进入春秋晚起,战国初期了。小的只会灭亡,小的没任何优势,融资优势,财务优势,品牌优势。特别是保险行业,头部非常明显,未来除了头部几家,其他生存都是为题,更不能谁做大。 以前都是认为小而美,有前景,但是一个行业经过这么多年的发展,大企业的护城河已...查看全文

回复@四正为罡: 是的,你最后一句话,金茂拿地是有绝招的,我说的就是金茂拿地的这些绝招。 绿城的小镇,旧改其实有一些,比如前一段时间刚在珠海香洲拿了一个旧改,目测容积率面积不会低于100万方,tod,小镇,其实小镇就是远郊大盘,绿城可以把远郊大盘打造的很好,这些我个人很少说。因为纵观最...查看全文

你是说绿城拿地要学习隔壁宁总,所以我也说了戈壁宁总是如何拿地的。 至于华润,大悦城如何成功,这个应该是天时地利加人和吧。 别忘了,中粮地产也一直没做大。 华润电力的净利润率一直让人看不懂,一直非常高,和五大电力集团的火电资产形成很明显的反差。 就如何看看隔壁宁总,我做了回复,金茂...查看全文

回复@四正为罡: 隔壁宁总拿地怎么了? 隔壁宁总在杭州,合肥,福州,南京,武汉,成都等多个区域和绿城拿地竞争。 其中合肥省府版块,绿城隔一条马路就是金茂项目,也没看戈壁宁总拿的对便宜?另外戈壁宁总在合肥西南角拿了两块地,肯定大亏。 戈壁宁总在武汉拿了几个项目,近期连续在武汉补仓远郊...查看全文

绿城业绩会主要就是把财务报表和业绩路演ppt读一遍。其中涉及到问答环节的很少。 主要就两个问题,算是管理层的表态。留作记录。 A1:这个规模是很简单的,今年要实现2000亿目标的话,自己投资的业务和代建业务就是1400亿元对600亿元。未来的规模,我们希望还是持续强化轻资产运营,就是管理和代建...查看全文

绿城中国需要关注的几个问题 第一,之前管理层公开表态过在售项目净利润率百分之8,但是张市长没表态过,本次业绩会也没投资者提问在售项目净利润率是多少。如果在售项目净利润率还能维持百分之8,那么盯住销量就可以算出在售项目每年的净利润,只是未来释放而已。从公开场合看,张市长还是一言九...查看全文

回复@黑暗骑士74: 天天在澄清,绿城不是接盘侠,而市场和很多不深入了解的人在曲解,甚至摸黑现在拿地。 你知道2016年土地价格有多不靠谱,特别是核心城市?2017年虽然回落,但是也挺高的,直到2018年下半年才开始回归正常。 你所说的那些拿地好的企业,你一块一块数过了? 绿城的土地储备质量,在...查看全文

上周拿了重庆中央公园地块,今天绿城继续拿下宁波海曙区地块,沿河。 别人都没钱的时候,拿地确实还是挺舒服的,但愿这个窗口期能有收获。 $绿城中国(03900)$查看全文

绿城中国中报解读 第一,退出百年人寿股权。 第二,控股公司结算158亿,非控股公司结算106亿。整体结算了264亿,按照百分之55左右的权益,权益结算金额大约在145亿。(很多公司之披露表内阶段额,部分公司披露了表外结算额,实际上该结算的都结算了,并非结算和预售对不上号) 第三 ,表内资产阶段...查看全文

绿城每股净资产15不到。 为什么雪球会显示这么多,是因为内房很多企业都有永续债,这部分虽然在会计处理上计入资本,但是实际还是债务。永续债产生得利息在实际运营中不能资本化处理,对公司实际运营和债务没区别,但是才财务报表上区别就很大。 第一,永续债可以增加报表资本,减少企业负债率,可...查看全文

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