文 | 唐卓&魏丽琴
2019年·中海物业
引 言
2019年，中海物业营业收入为54.66亿港元，同比增长30.8%；净利润为7.63亿港元，同比增长36.3%。2019年，中海物业在规模扩张上相对保守，总在管面积为1.51亿平方米，较2018年同期增长7.5%；业务结构持续优化，增值服务收入同比增长50.7%。
在资本市场上，2019年中海物业全年股价涨幅达116.3%，在上市物企中位于中上游。根据中海物业2019年业绩公告显示，股东权益平均回报率为40.8%，董事会建议派发末期股息2.8港仙/股。
数据来源：Wind
一
营收稳健增长
股东应占溢利上升33.4%
2019年，中海物业营业收入达54.66亿港元，同比增长30.8%；毛利润为10.90亿港元，同比增长28.2%；净利润为7.63亿港元，同比增长36.3%。上涨原因主要有两点：一是管理面积上升以及管理费上涨，为收入的增长提供了更为充足的来源；二是增值服务业务量持续上涨。
数据来源：企业业绩报告
2019年，中海物业公司拥有人应占溢利为5.38亿港元，较2018年同期上升33.4%；每股基本及摊薄后盈利为16.36港仙，较2018年同期增长33.3%；股东权益平均回报率为40.8% ；董事会宣布就截至2019年12月31日，派发末期股息2.8港仙/股。
二
规模扩张相对保守
粤港澳大湾区迎来发展利好
2019年，中海物业在全国104个城市服务806个项目，总在管面积为1.51亿平方米，较2018年同期增长7.5%，规模扩张相对保守。2019年，中海物业收购武汉中建捷诚物业管理有限公司的100%股权；年内接获新增或续约之物业管理合约额约达27.52亿港元。
数据来源：企业业绩报告
从区域分布来看，2019年中海物业在华南区域的收入占比最大，达到17.61亿港元，占年内集团收入的32.2%；在香港和澳门的收入占总收入的13.9%，在大湾区占据一定规模，而随着《粤港澳大湾区发展规划纲要》的正式颁布，中海物业结合政策利好和区域品牌优势，接下来将持续获得更大市场份额。
数据来源：企业业绩报告
在规模扩张上，中海物业在年报中表示，企业坚持适度进取的策略，不会盲目追求规模，不计成本地跑马圈地。但需要注意的是，当下物管行业集中度不断加大，同等规模的物企已经开始抢先占领市场份额，例如碧桂园服务在2018年的在管面积为1.82亿平方米，2019年增长52.1%达到2.76亿平方米，规模增长超9000万方。未来，中海物业可以通过收并购等方式加快拓展力度，以保持自身规模优势。
三
居家生活业务量大涨
收入结构持续优化
2019年，中海物业的收入来源主要有三条业务线，分别为物业管理服务、增值服务和停车位买卖。其中，停车位买卖业务在2018年下半年开始发展，为企业新的盈利业务。
从收入结构来看，2019年，中海物业的物业管理服务收入为41.08亿港元，占比为75.2%，同比增长25.1%，该部分毛利率为16.2%，维持稳定；增值服务收入为13.48亿港元，占比为24.6%，同比增长50.7%，毛利率为31.3%；停车位买卖业务收入为0.10亿港元，毛利率为44.6%，为企业毛利率最高的业务。
数据来源：企业业绩报告
其中，增值服务收入增长最为迅速，2019年同比增长50.7%。年报显示，在住户增值服务方面，收益上升主要来自社区资产经营及居家生活服务业务量的增加。客户对传统物业管理服务的认可，加上公司线上线下平台服务将产品供应及营销渠道变得更多元化，有利于满足业主多样化服务需求。
四
利用新科技和信息化手段
实现提质增效
2019年，中海物业紧跟科技发展趋势，充分利用5G、物联网、人工智能等技术，携手各行业巨头，签署战略合作，共同研发建筑物联网平台，抢占市场先机，打造行业标杆。
在产品打造上，推出「兴海云」产品体系，提供基于物联网平台的全价值链服务方案，产品贯穿建筑全生命周期，用建筑物联网平台构建无限空间；
在模式升级上，在全国六大城市落成城市指挥调度中心，通过「城市中心+项目」的方式让建筑管理运行得到全面升级，实现技术助人、技术替人，有效缓解一线作业人员成本逐年上涨、人难招的双重压力，推动「科技物管体系」的建立；
在5G 建设上，携手客户群，打造全国首个5G 小区「臻如府」，共建智能园区行业标杆；作为唯一的行业应用代表，联合战略合作伙伴创立并发起绿色全光网络技术联盟大会，制定行业标准，推动智能园区5G 网络建设；
在科研创新上，旗下兴海物联为国家及深圳市双高新企业，申请中及已授权的创新成果及智识产权50 余项，其中软件著作权22 项，发明专利17 项。
2020年，中海物业将全面提升建筑空间运营效能、运用大数据及数码化技术，为企业降本增效提供更多可能。
嘉和家业点评
2019年，中海物业保持战略定力，以十三五战略目标为指引，在持续拓展管理规模的基础上，加大增值服务的投入，发展相对稳健。同时，为顺应广大客户消费升级，中海物业加大生活服务体系建设和科技手段应用，在行业内具有明显竞争优势和差异化。未来，随着内需的进一步扩大、小区商业生态的不断完善，中海物业以增值服务为利润转换将带来更大收益。
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年报有料·2019年报
【年报有料(1)丨时代邻里】深耕大湾区，并购整合效果凸显（2019）
【年报有料(2)丨新城悦服务】业务发展偏平稳，新三年战略侧重智慧及社区增值（2019）
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年报有料·2019中季报
2019H1社区中报总结（下）-头部企业规模增长迅猛，收并购为首选扩张方式
2019H1社区中报总结（上）-上市社区服务商盈利能力快速提升，长期负债率较低
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【年报有料(6)丨中海物业】营收稳定增长，盈利能力略低预期（2019H1）
【年报有料(7)丨滨江服务】“稳中求进”拓规模，营收涨幅近50%（2019H1）
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【年报有料(11)丨祈福生活】营收及净利润稳增长，管理规模增长停滞（2019H1）
【年报有料(12)丨南都物业】净利润增长超三成，增值服务盈利能力较强（2019H1）
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【年报有料(15)丨和泓服务】上市费用拉低报告期净利润，管理规模增长停滞（2019H1）
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