文 | 唐卓&李艳杰
2019年·永升生活服务
引 言
2019年，永升生活服务盈利能力持续提升，报告期内总收入为18.78亿元，同比增长74.5%；毛利润为5.55亿元，同比增长79.7%；净利润为2.49亿元，同比增长148.5%，净利率为13.3%；合约管理面积突破1亿平方米，在管面积为6515万平方米，较2018年末增长61.9%。
2019年，永升生活服务全年股价累计涨幅达196.6%，居上市物企涨幅前列。每股基本及摊薄盈利为0.1458元，较2018年上涨64.7%。
图：2019年永升生活服务全年股价走势
图片来源：东方财富
一
净利润同比涨幅近150%
净利润率创新高
2019年，永升生活服务总收入为18.78亿元，同比增长74.5%；毛利润为5.55亿元，同比增长79.7%，毛利率为29.6%，较2018年上升0.9个百分点；净利润为2.49亿元，同比增长148.5%，净利率为13.3%，较2018年上升3.9个百分点，整体盈利能力持续提升。
数据来源：企业业绩报告
2019年，永升生活服务每股盈利为0.15元，较2018年同期增长0.06元，董事会建议派发截至2019年末股息0.0479港元/股以回馈投资者。
二
收入结构持续优化
社区增值服务实现大涨
2019年，永升生活服务整体收入结构处于持续优化状态，报告期内物业管理服务收入达10.7亿元，同比增长60.5%，占总收入比例为57%，较2018年同期下降5个百分点；该部分收入实现较大的涨幅主要与企业在报告期内服务规模的扩大及平均物业管理收费提升有重要关联，报告期内的平均物业费为3.12元/平方米/月，较2018年上涨0.66元/平方米/月。
社区增值服务收入达4.83亿元，同比涨幅达148.5%，对收入的贡献率达25.7%，较2018年同期提升7.3个百分点；该部分收入的大涨主要是由于永升生活服务在管规模的扩大、总服务业主数量增长，居民对社区服务需求旺盛、企业多样化产品的渗透率不断提升所致；其中社区增值服务收入中的家居生活服务实现2.63亿元收入，同比涨幅达191%，展现出业主在房屋装修、上门维修、团购、拎包入住等方面有较大的消费倾向。
数据来源：企业业绩报告
2019年，永升生活服务非业主增值服务收入为3.25亿元，同比增长54.2%，为三大业务线中增长最少的业务；在“纵向产业链延伸战略”的指引下，对开发商的协销服务专业化水平和服务能力快速得到提升，在承接旭辉集团地产项目的同时，更多第三方开发商将协销服务委托给永升生活服务，截至到2019年末，企业共为161个在售案场提供服务。
三
上市给企业带来充沛扩张资本
但仍需警惕其中商誉减值风险
2019年末，永升生活服务合约管理面积突破1亿平方米，达1.11亿平方米，较2018年末上涨68.7%；合约管理项目为609个，较2018年增长60.3%；企业在管面积为6515万平方米，较2018年末增长61.9%；其中住宅管理面积为5266.5万平方米，占总在管面积80.8%，较2018年末下降0.7个百分点；总在管项目数量为403个，较2018年末增长145个。
数据来源：企业业绩报告
从区域布局来看，永升生活服务进入我国78座城市，分布在五大区域。其中以上海为中心的东部地区对企业的管理面积及收入的贡献度最大，该区域面积为4176.3万平方米，占总在管面积的64.1%，收入达7.25亿元，对物业服务收入贡献度为67.7%。在2019年企业完成对青岛雅园55%的股权收购，并在报告期内完成并表，进一步提高企业在东部区域的市场占有率及竞争力。
数据来源：企业业绩报告
从管理项目来源看，截止到2019年底，来自旭辉集团的物业管理面积为1769万平方米，占总管理面积的27.1%，较2018年末下降9.2个百分点；来自第三方物业开发商的在管面积为4747万平方米，较2018年底上涨85.4%。
数据来源：企业业绩报告
永升生活服务来自第三方的物业管理面积快速增长，但是由于第三方管理项目整体收费相对较低，整体创收能力并不如来自旭辉的项目强，仅为企业贡献49.9%的物业管理服务收入。
从单位面积收费增长情况看，第三方管理项目服务增长潜力要高于来自母公司的项目。2019年第三方物业项目收费为2.96元/平方米/月，同比增长61.7%，而来自旭辉的项目单位收费仅增长7.8%，在后续企业加大第三方管理项目拓展力度的情况下，来自旭辉的基本盘优势可能逐步丧失。
2019年末，永升生活服务商誉为4.31亿元，是2018年末的25倍，加之企业在2020年2月企业以864.4万元收购青岛银盛泰50%的股权，同样带来较大的商誉增加，对于永升生活服务这类中型物业企业来说，在保持自有现金流的基础上需要高度警惕持续的收并购可能给企业带来的商誉减值的风险。
嘉和家业点评
永升生活服务管理层在今日业绩发布会上讲到要成为客户首选的智慧城市服务品牌，坚持“平台+生态”的总体战略，持续优化业态结构、住宅与非住宅比达到70:30等，目前企业管理面积住宅与非住宅比约为80:20，经过2019年全年的努力企业仅将住宅在管面积占比降低0.7个百分点，距离企业要达成70:30的目标仍需有较长一段时间拓展与沉淀。
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