原创出品：
作者：你赚得多
一位20年以上房产从业经验+A股、港股投资达人，关注我，每天分享多篇房产+财富干货，让你跑赢“同龄人”!
虽然非常多人认为万科近年的经营有下滑趋势，但无论你承不承认，他的江湖地位仍然还在，要判断房地产行业的趋势，还是不得不看万科的经营情况。
根据最新公布的《2023年第三季报》来看，评判万科的经营情况还是应该用三张表：资产负债表、利润表、现金流量表。如果说仅用一张表来评判，本人认为最有说服力还是利润表。
为避免个别发展商通过变卖资产、发行REITS、关联人交易等方式虚增利润，看利润应该看扣非归母净利润可能更合适。
2023年前三季扣非归母净利润比去年同期下滑27.7%，扣非归母净利润下降至4.12%。
归母净利润率在下降，除了营业收入在下降，可能还与销售费用、管理费用、财务费用这三项费用有关。
先看销售费用，根据公告的数据整理成表格：
销售费用占营业收入的比重由去年同期的2.32%提升到2.54%。从季报中披露的信息也可看出目前市场销售依然不理想，要改变销售困境，只能不断加大销售费用。
接着看管理费用，根据公告的数据整理成表格：
管理费用占营业收入的比重由去年的2.14%下降到1.74%。既然“开源”上无法突破，只能在“节流”上作文章了，这点万科还是做得不错。
最后看财务费用，从季报中披露的信息看融资成本由去年同期的3.73%下降到3.64%。
如果按此思路应该财务费用比去年同期的低，但实际呢？
无论是财务费用的绝对值，还是财务费用占营业收入的比重都大幅上升。根据其明细看，利息收入出现明显减少，这可能与当前存款利率不断下降的背景有关。
对于万科2023年的归母净利润率，从当前公布的公开资料来看本人依然“难言乐观”。毕竟“节流”上，管理费用能再省的空间已经不大，而“开源”只要营业收入没有明显增加，特别是高利润项目结算没有明显增加，则能保持2022年水平“已属万幸”。
当然以上仅是个人不成熟的判断，但愿这个判断是错的。
有关本人对“万科”的跟踪，也可以参考以下链接：
2、从“万科”2023年中期业绩推介会，判断其2023年盈利
3、从“万科”和“金地”2022年股东大会，判断其2023年盈利
补充说明
1、以上观点是本人根据公司公告理解而来，难免有所错漏，仅供自己参考。请各位切勿对号入座，更不要作出任何投资决定！如有违反，风险自担。
2、“赠人玫瑰 手有余香”，如果本文对你有所帮助，欢迎转发、评论、点赞。
$招商蛇口（SZ 001979）$、，$万科A（SZ 000002）$、$绿地控股（SH 600606）$、$保利发展（SH 600048）、$中交地产（SZ 000736）$