作者： “你赚得多”
最近的一个月，房地产股票在政府各项政策的支持下，有不错的升幅。2022年11月29日，万科A更是出现少有的“涨停”（见下图）。
政策上虽然给予不少支持，但房地产股价的上升更多依赖应该是自身的经营。第三季报虽然反映的是过去2022年前九个月的经营情况，但在目前需求端未得到明显改善的情况下，也足以反映预判2022年的全年业绩。
根据第三季报的数据，先看“万科A”几个关键指标：
1、归母净利润率（%）
“万科A”的前三季累计的归母净利润率由2021年同期的6.15% 下降至5.05%，净利润率继续出现下滑。
同期的“金地集团”表现：
“金地集团”的前三季累计的归母净利润率由2021年同期的6.14%上升至6.29%，净利润率出现可喜的轻微上升。
可能有部分人说，房企的利润大头在第四季度，估计招万科A的全年归母净利润率会在年底赶上。这样的讲法未尝不可能。但正如“四百米”的比赛，如果前面75%（400米的75%距离比喻成一年中的前三季度）的路程都是其他参赛者领先，最后25%的路程能冲刺逆转的可能性又有多大呢。
2、资产负债率（%）
“万科A”前三季累计的资产负债率由2021年同期的80.94%下跌至77.85%，在目前需求下跌的情况下，资产负债率下跌总比逆市上升好。
同期的“金地集团”表现：
“金地集团”前三季累计的资产负债率由2021年同期的78.3%下跌至75.23%，在目前需求下跌的情况下，资产负债率下跌总比逆市上升好。
从资产负债率来看，无论“万科A”，还是“金地集团”，资产负债率均出现下降。在看不到净利润率好转的前提下，资产负债率下降毕竟是好事。但万科A作为房地产股优秀生代名词，资产负债率仍然这么高，从经营上来说，并未体现其优秀。
3、现金流量率（%）
“万科A”前三季累计的现金流量率由2021年同期的0.45%下滑至-1.24%。
同期的“金地集团”表现：
“金地集团”前三季累计的现金流量率由2021年同期的-1.41%大幅上升至22.55%。
经营活动产生的现金流量净额是一个非常重要的指标，是靠自身经营自我造血的。“金地集团”的该指标是大幅上升，而另一间企业“万科A”还出现轻微下跌，再结合“归母净利润率”和“资产负债率”的指标，说“金地集团”表现优于“万科A”，相信应无异议了吧。
综合上述指标来看，“万科A”2022年的第三季报，归母利润率（%）、现金流量率（%），纵向与自身去年同期相比出现下降，而资产负债率（%），纵向与自身去年同期有所改善。
可能有人持不同意见，说与去年同期相比，毕竟时间太短了，是否可以放在一个比较长的周期去进行考察呢？
本人也将“万科A”和“金地集团”自2015年以内的数据拿来与2022年的前三季进行对比，这样就大概可以判断出2022年的经营水平谁更优秀了。
根据第三季报的数据，先看几个关键指标：
1、归母利润率（%）（见下图）
在所有对比周期上，“万科A”的归母净利润率表现均不如“金地集团”。
2、资产负债率（%）（见下图）
在所有对比周期上，“万科A”的资产负债率表现均不如“金地集团”。
3、现金流量率（%）（见下图）
在所有对比周期上，“万科A”的现金流量率（%）在2020年、2018年、2017年表现优于“金地集团”，但其他周期均不如“金地集团”。
上述的简单对比后，如果单看静态的历史数据，估计大家对“万科A”，离经营反转仍有不少距离的观点不会有太大异议了吧？
虽然“金地集团”过去的经营优于“万科A”，但并不代表“金地集团”未来的经营优于“万科A”，更不代表“金地集团”未来的股价表现优于“万科A”。由于最近一个月房地产股出现较大的升幅，目前这2个股票的股价（2022年11月29日收盘）对于本人来说，并无吸引力。更为重要的是，所有政策的支持下，需求端能否得到明显改善尚待时间观察，目前本人不会考虑买入，因为本人只会赚认知范围内的钱。
当然以上观点难免有所错漏，请各位切勿对号入座！
在此声明：本人并未推荐上述股票。举例中涉及到的部分股票，如$金地集团（SH 600383）$、$保利发展（SH 600048）$、$招商蛇口（SZ 001979）$，$万科A（SZ 000002）$，仅供自己参考，各位请勿对此作出任何投资决定。
（ 以上仅是表达个人投资逻辑，非投资建议，如有违反,风险自担）。
2022年11月30日早
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