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作者：你赚得多
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上周万科召开了2023年中期业绩推介会，对大家关心的问题作了回应，也整理成公告，这种工作态度，如果不考虑业绩的话，还是非常值得国内其他房企学习。
本人透过其中的回答，可以找出部分线索，对2023年盈利进行判断。由于汉语的含义众多，每人理解均有所不同，以下仅是自己的理解。如有不同意见，略过即可。
我抽取了部分问题来进行分析（抽取的问题顺序仍按公告中的问题顺序）：
有关问题1：“想请教一下对全年及之后的业绩是怎样预期的？”
祝九胜回答：“......短期的利润确实有压力，主要因为部分市场的情况不太好，供求格局也发生了 一些根本性的变化，行业的毛利率也在不断下降...... 长期来看，我们有信心扛得住挑战，等得到春天。”
有关问题1回答的个人理解：公司高层明确表达了供求格局发生根本变化和行业毛利率不断下降，也难怪祝九胜强调长期来看会得到春天。如果按“长期”的中文含义，下半年这么短暂的时期应该不属于长期，所以本人判断2023年盈利难有惊喜。
有关提问2：“今年以来市场经历年初的小迎春以后，从6月份开始出现明显的下滑，市场目前处于相对低迷甚至悲观的情绪当中， 请问管理层怎么看当下的市场形势？关于后续市场有何预判？目前还需要怎样的政策支持？ ”
郁亮回答：“......预计今年全国新开工面积大概是 6.6 亿平方米，已经回到了 2006 年、也就是 17 年前的水平。......所以从新开工数字这一方面来看，市场显然是超跌了。”
有关问题2回答的个人理解：如果不把当前国民收入与高房价对比，不考虑现有国民的负债水平，不考虑出生人口和结婚人口的明显下滑，把过去的新开工面积套到现在说超跌，可能会“南辕北撤”。其实房地产行业规模能否维持，归根到底还是购买力来决定。虽然说2023年开工面积预计仅有6.6亿平方米，但现在购买力减少的幅度可能比开工面积减少的幅度更大，认为减少供应来提升房价的“幻想”可能就更不可靠，行业的毛利率提升仍然“困难重重”。
有关提问3：“从财务上看，公司的毛利率或其他的盈利能力指标现在是否在底部了？未来的盈利能力，尤其是开发业务的情况是否能够稳住或有所提升呢？”
张海回答：回答：“......短期内销售毛利率较以往确实有更大的压力，随着这部分的销售资源逐步转入竣工交付，这些压力会在今明两年会体现在结算业绩上，结算毛利阶段性还会有一定程度的下滑......”
有关问题3回答的个人理解：公司高层再次明确表达了今明两年，结算毛利阶段性还会有一定程度的下滑，如果毛利率下滑，本人判断2023年归母净利润怎么也不会有惊喜。
从“万科”高层对上述问题的回答，本人判断2023年“万科”的盈利仍然“困难重重”
有关本人对“万科”的跟踪，也可以参考以下链接：
1、从“万科”和“金地”2022年股东大会，判断其2023年盈利
补充说明：
1、以上观点难免有所错漏，请各位切勿对号入座，更不要作出任何投资决定！如有违反，风险自担。
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